La valeur fiscale de l'usufruit n'est jamais 50/50 : elle est fixée par un barème légal qui va de 10 % à 90 % selon un seul critère — l'âge de l'usufruitier au jour du décès ou de la donation (art. 669 CGI).
Cas le plus fréquent : un conjoint survivant opte pour la totalité de la succession en usufruit plutôt qu'un partage en pleine propriété (art. 757 du Code civil). Entrez son âge pour obtenir la répartition exacte entre lui et les nus-propriétaires. Ajoutez la valeur du bien et le lien de parenté des nus-propriétaires pour obtenir les montants en euros et les droits de succession réellement dus sur la nue-propriété. Le conjoint survivant usufruitier, lui, ne paie aucun droit : il en est exonéré (art. 796-0 bis du CGI).
Ce barème ne se négocie pas et ne varie pas d'un notaire à l'autre : il est fixé une fois pour toutes par la loi, à partir de l'âge de l'usufruitier au jour du décès ou de la donation.
Source : service-public.fr, vérifié le 8 juillet 2026.
Le calcul tient en trois gestes : relever l'âge de l'usufruitier au jour du décès ou de l'acte, lire le coefficient dans le barème ci-dessus, puis multiplier la valeur du bien en pleine propriété par ce coefficient. Le complément à 100 % est la valeur de la nue-propriété.
Madame opte pour la totalité de la succession en usufruit (art. 757 du Code civil). Son mari vient de décéder, elle a 67 ans.
Les enfants nus-propriétaires ne paient aucun droit sur la valeur de l'usufruit. À l'extinction de celui-ci, ils deviennent pleins propriétaires sans droit supplémentaire (art. 1133 du CGI).
Monsieur, 73 ans, donne à sa fille la nue-propriété de son appartement et conserve l'usufruit sa vie durant.
Sans démembrement, la base aurait été de 150 000 € et les droits d'environ 27 194 €. Le démembrement fait ici économiser près de 15 000 €.
Le défunt laisse un conjoint de 82 ans et deux enfants. Le conjoint opte pour l'usufruit légal.
Plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété pèse lourd, et plus les droits payés par les enfants augmentent — à patrimoine identique.
Deux limites à connaître. Le barème ne vaut que pour l'usufruit viager : pour un usufruit temporaire, on retient la plus faible des deux valeurs entre le barème par âge et 23 % de la pleine propriété par période de dix ans (art. 669 II du CGI) — c'est aussi la règle appliquée quand l'usufruitier est une personne morale. Et il s'agit d'une valeur purement fiscale : la valeur économique réelle de l'usufruit, qui dépend du rendement locatif du bien, peut être très différente, mais c'est bien la valeur fiscale qui s'impose pour le calcul des droits. Pour chiffrer l'impôt correspondant, passez par le simulateur des droits de succession.
Un bien démembré peut être vendu, mais l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire est obligatoire. Connaissez les règles, le partage du prix et les délais fiscaux.
Vendre la nue-propriété tout en conservant l'usufruit réduit la base taxable à la succession. Règles fiscales, abattements et 3 cas où l'opération est déconseillée.
Usufruit viager : jusqu'au décès, valeur selon l'âge. Temporaire : 23 % par tranche de 10 ans (art. 669 CGI). Les différences qui changent la fiscalité.
En présence d'enfants d'un premier lit, le conjoint survivant perd l'option usufruit : il reçoit un quart en pleine propriété, le reste revient aux enfants.
Usufruit créé ou éteint par une succession : qui paie quoi, selon quel barème (art. 669 CGI), avec quels abattements. Calculez votre situation en 10 minutes.
La réunion de l'usufruit à la nue-propriété est-elle taxable ? Cela dépend de la cause : décès (exonéré), renonciation ou rachat (taxés). Le détail des règles.
L'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier (art. 617 C. civ.) et rejoint la nue-propriété sans droits à payer (art. 1133 CGI). Vérifiez les démarches à accomplir.
Le quasi-usufruit (art. 587 C. civ.) permet de dépenser une somme héritée, à charge de restituer l'équivalent. Créance de restitution, déductibilité et règles 2024.
Au décès de l'usufruitier, la nue-propriété se consolide sans droits de succession à payer. Mais d'autres frais s'appliquent. Calcul, barème art. 669 CGI et cas particuliers.
Droit d'usage et d'habitation : louer interdit. Usufruit : louer autorisé, loyers pour vous. Valeur fiscale, cession, extinction : 6 différences.
Droits calculés sur la seule nue-propriété, abattement de 100 000 € tous les 15 ans, barème fiscal selon l'âge de l'usufruitier : ce qui change pour la succession.
Modèle de convention de quasi-usufruit : clauses à prévoir, date certaine, créance de restitution et impact sur les droits de succession.
Taxe foncière, charges courantes : à l'usufruitier. Grosses réparations comme la toiture ou les murs porteurs (art. 605-606) : au nu-propriétaire. Le détail complet.
Parce que la loi ne raisonne pas en termes de partage physique du bien, mais en probabilité de durée de jouissance. Plus l'usufruitier est jeune, plus il va profiter du bien longtemps : sa part de valeur est donc plus élevée, pas plus faible.
Oui. L'article 669 du CGI fixe la même grille pour toute donation avec réserve d'usufruit et pour toute succession où l'usufruit est constitué. Seul l'âge au jour de l'acte ou du décès change le taux applicable.
L'usufruit s'éteint automatiquement à son décès. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans aucun droit ni formalité fiscale supplémentaire à payer : c'est l'un des grands intérêts du démembrement.
Non. La vente en pleine propriété nécessite l'accord des deux parties. L'usufruitier peut en revanche céder son propre droit d'usufruit, et le nu-propriétaire peut céder sa nue-propriété, chacun séparément.
Non. Le barème de l'article 669 du CGI est d'ordre public : il s'impose à toutes les parties et aucune convention contraire ne peut modifier la valeur fiscale retenue pour le calcul des droits de mutation. La valeur économique de l'usufruit, elle, peut être librement fixée entre les parties pour une cession — mais elle n'a aucun effet fiscal.
Non. L'évaluation est faite une seule fois, à la date de constitution de l'usufruit (décès ou donation), et ne bouge plus ensuite. Le fait que l'usufruitier vieillisse et passe dans une tranche inférieure ne donne lieu à aucune réévaluation ni à aucun droit complémentaire.
Le simulateur applique ce barème automatiquement dès que le conjoint choisit l'usufruit total, et calcule ce que touche réellement chaque héritier : pas un pourcentage abstrait, un montant.
Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas un acte notarié ni un conseil personnalisé.