La donation en nue-propriété est l'acte notarié par lequel le donateur transmet la nue-propriété d'un bien tout en conservant l'usufruit. L'usufruitier conserve l'usage du bien et la perception de ses revenus (loyers, par exemple), tandis que le nu-propriétaire en devient plein propriétaire automatiquement, sans droits supplémentaires, à l'extinction de l'usufruit. Ce mécanisme permet de réduire la base taxable de la donation et d'optimiser la transmission de patrimoine.
1. Ce qu'est une donation en nue-propriété (définition et mécanique)
La donation en nue-propriété démembre la propriété d'un bien : le donateur conserve l'usufruit (droit d'usage et de jouissance), le donataire reçoit la nue-propriété (droit de disposer du bien, c'est-à-dire d'en devenir plein propriétaire à l'extinction de l'usufruit). Ce démembrement permet de donner un bien tout en continuant d'en profiter.
L'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier ou à un terme fixé par l'acte. À ce moment, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans nouvelle taxation ni formalité supplémentaire. La valeur transmise à ce stade (l'usufruit) n'est pas imposable : seule la nue-propriété donnée au départ a supporté les droits de donation. Toute la plus-value prise par le bien entre la donation et l'extinction de l'usufruit est donc transmise en franchise d'impôt.
Pour en savoir plus sur le fonctionnement général du démembrement, consultez usufruit et nue-propriété.
1.1 Démembrement de propriété : les trois attributs en jeu
La propriété se décompose en trois attributs :
- Usus : droit d'user du bien (l'occuper, y habiter).
- Fructus : droit d'en percevoir les fruits (loyers, revenus).
- Abusus : droit d'en disposer (le vendre, le donner, le léguer).
L'usufruit regroupe usus + fructus. La nue-propriété correspond à l'abusus. Dans une donation en nue-propriété, le donateur conserve usufruit (usus + fructus), le donataire reçoit la nue-propriété (abusus).
2. Pourquoi donner la nue-propriété plutôt que la pleine propriété
Donner la nue-propriété présente plusieurs avantages par rapport à une donation en pleine propriété :
- Base taxable réduite : les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, pas sur l'usufruit conservé. Cette valeur est calculée selon un barème fiscal fonction de l'âge de l'usufruitier, ce qui réduit le montant imposable (voir section 3).
- Conservation des revenus et de l'usage : le donateur continue de percevoir les loyers ou d'habiter le logement pendant toute la durée de l'usufruit, ce qui préserve son train de vie.
- Transmission de la plus-value future sans imposition supplémentaire : la valeur du bien au jour de l'extinction de l'usufruit (souvent supérieure à la valeur au jour de la donation) revient au nu-propriétaire sans droits de succession ni de donation sur cette plus-value. Le bien sort donc de la succession du donateur pour sa valeur en pleine propriété, alors que seule la nue-propriété a été taxée au départ.
- Respect de la réserve héréditaire : la donation en nue-propriété s'intègre dans la masse successorale pour le calcul de la réserve (art. 922 Code civil), mais sa valeur retenue est celle de la nue-propriété au jour de la donation, ce qui limite l'impact sur la quotité disponible.
3. Le barème fiscal : comment la valeur de la nue-propriété est calculée selon l'âge
La valeur de la nue-propriété donnée est calculée en appliquant un barème fiscal qui dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation (art. 669 du Code général des impôts). Ce barème répartit la valeur de la pleine propriété entre usufruit et nue-propriété. Plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit a de la valeur (durée statistiquement longue), donc plus la nue-propriété a une valeur faible. Inversement, plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété représente une part importante de la valeur totale.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Interprétation : plus la donation intervient tôt (usufruitier jeune), plus la base taxable (valeur de la nue-propriété) est faible, donc plus les droits de donation sont réduits. Toutefois, une donation très précoce signifie aussi que le donateur conservera l'usufruit longtemps, ce qui peut limiter la liberté du nu-propriétaire.
3.1 Exemple de calcul concret
Exemple 1 (donation seule) : un parent de 65 ans donne la nue-propriété d'un bien immobilier d'une valeur de 300 000 € à son enfant. Âge de l'usufruitier : 65 ans → valeur de l'usufruit 40 %, valeur de la nue-propriété 60 %. Base taxable : 300 000 € × 60 % = 180 000 €. Après application de l'abattement parent-enfant de 100 000 € (voir section 4), la base imposable est de 80 000 €. Les droits de donation sont calculés sur cette somme selon le barème progressif en ligne directe.
Exemple 2 (donation conjointe des deux parents) : les deux parents, mariés, donnent ensemble la nue-propriété du même bien (300 000 €) à leur enfant. Chaque parent donne la moitié de la nue-propriété (150 000 € en pleine propriété, soit 90 000 € en nue-propriété par parent). Chaque parent bénéficie de son propre abattement de 100 000 € : les deux donations sont donc entièrement exonérées (90 000 € < 100 000 € par parent). Résultat : zéro droit de donation grâce au doublement des abattements.
Ce second cas illustre l'intérêt de la donation conjointe pour maximiser les abattements disponibles (voir section 4.1).
4. Abattements applicables et droits de donation
La donation en nue-propriété bénéficie des mêmes abattements que toute donation selon le lien de parenté. L'article 779 du Code général des impôts fixe ces abattements.
En ligne directe (parent-enfant), l'abattement est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Cet abattement s'applique sur la valeur de la nue-propriété, pas sur la pleine propriété du bien. Si la valeur de la nue-propriété donnée est inférieure à 100 000 €, aucun droit de donation n'est dû.
Au-delà de l'abattement, la fraction taxable est soumise à un barème progressif dont les taux varient de 5 % à 45 % en ligne directe (tranches définies dans le CGI). Les abattements et le barème sont consultables sur service-public.fr.
Un abattement supplémentaire de 159 325 € peut s'ajouter si le donataire est en situation de handicap (sous conditions).
Le donateur peut choisir de prendre en charge les droits de donation à la place du donataire. Cette prise en charge n'est pas considérée comme une donation supplémentaire et n'augmente donc pas la base taxable (elle ne consomme pas d'abattement).
4.1 Donation conjointe par les deux parents : doublement des abattements
Lorsque les deux parents donnent ensemble la nue-propriété d'un bien à un enfant, chaque parent utilise son propre abattement de 100 000 €, soit 200 000 € au total pour l'enfant. Ce doublement permet souvent de transmettre un bien de valeur moyenne (en nue-propriété) sans aucun droit de donation. Par exemple, un bien de 500 000 € en pleine propriété, donné en nue-propriété à 60 % (usufruitiers de 65 ans), vaut 300 000 € en nue-propriété ; donné par les deux parents, chaque parent donne 150 000 €, soit 150 000 € par parent après abattement de 100 000 €, ce qui génère des droits réduits. Si le bien vaut 330 000 € en pleine propriété (198 000 € en nue-propriété), la donation conjointe par deux parents reste sous les 200 000 € d'abattement cumulés : zéro droit.
5. Les points de vigilance : ce que la donation en nue-propriété ne règle pas
Irrévocabilité de la donation
Une donation est irrévocable (art. 894 du Code civil) : le donateur ne peut pas reprendre le bien une fois l'acte signé. Cette règle s'applique à la donation en nue-propriété. Il est donc indispensable de bien mesurer l'engagement avant de donner.
Accord du nu-propriétaire requis pour toute vente
Le donateur usufruitier ne peut pas vendre le bien seul : toute vente nécessite l'accord du nu-propriétaire (art. 815 Code civil pour l'indivision, principe général du démembrement). En cas de vente, le prix est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon la valeur respective de leurs droits au jour de la vente. Il est possible de prévoir dans l'acte de donation une clause de remploi, qui oblige à réinvestir le prix de vente dans un nouveau bien démembré, ou une clause de quasi-usufruit (l'usufruitier peut dépenser le prix de vente, à charge pour lui de restituer l'équivalent au nu-propriétaire à l'extinction de l'usufruit).
Réintégration à la succession si le donateur décède avant les quinze ans
À savoir : si le donateur décède moins de 15 ans après la donation, la valeur de la nue-propriété donnée est rapportée à la masse successorale pour le calcul de la réserve héréditaire (art. 922 Code civil). Ce rapport permet de vérifier que la donation n'empiète pas sur les parts réservées aux héritiers protégés (enfants, par exemple). Si la donation dépasse la quotité disponible, elle peut être réduite et le donataire devra indemniser les héritiers lésés. En revanche, cette réintégration ne signifie pas que le bien rentre dans la succession pour le calcul des droits de succession : le bien appartient toujours au nu-propriétaire, et l'usufruit s'éteint au décès sans nouvelle taxation. Le rapport ne concerne que le calcul de la réserve, pas l'impôt.
IFI : le donateur reste imposé sur la valeur de la pleine propriété
Le donateur usufruitier reste redevable de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur la valeur de la pleine propriété du bien, pas seulement sur la valeur de son usufruit. La donation en nue-propriété n'allège donc pas l'IFI tant que l'usufruitier est en vie.
Dispositifs de défiscalisation : rupture de l'engagement de conservation
Si le bien donné bénéficie d'un dispositif de réduction d'impôt lié à un engagement de location (Pinel, Malraux, Scellier…), la donation de la nue-propriété rompt cet engagement : le donateur perd la réduction d'impôt pour l'avenir et doit rembourser celle déjà obtenue. Il est donc déconseillé de donner la nue-propriété d'un bien sous dispositif fiscal avant la fin de l'engagement.
Majeurs protégés : intervention du représentant légal
Si le donataire est un majeur sous tutelle ou curatelle, l'acceptation de la donation nécessite l'accord ou l'assistance de son représentant légal, selon le régime de protection applicable (art. 473 et suivants du Code civil).
5.1 Clause de réversion d'usufruit au profit du conjoint survivant
La donation en nue-propriété peut inclure une clause de réversion d'usufruit au profit du conjoint du donateur. Cette clause crée un second usufruit successif : si le donateur décède avant son conjoint, l'usufruit ne s'éteint pas immédiatement, il est transmis au conjoint désigné. Le nu-propriétaire ne récupère la pleine propriété qu'au décès du second usufruitier. Cette clause permet de protéger le conjoint survivant en lui garantissant l'usage du bien ou la perception des loyers après le décès du premier usufruitier.
Pour approfondir les stratégies de vente ou de gestion du démembrement du vivant de l'usufruitier, consultez vendre la nue-propriété de son vivant.
6. Procédure : comment mettre en place une donation en nue-propriété
La donation en nue-propriété d'un bien immobilier doit être établie par acte notarié (art. 931 du Code civil). Le notaire rédige l'acte, le fait enregistrer auprès de l'administration fiscale et procède à la publicité foncière. La taxe de publicité foncière (0,60 % de la valeur de la nue-propriété, majorée d'un prélèvement de 2,37 % sur cette taxe et d'une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %) est due sur la valeur de la nue-propriété, pas sur la pleine propriété.
Le notaire perçoit également des émoluments proportionnels à la valeur du bien en pleine propriété (barème réglementé). Ces frais doivent être intégrés au coût total de l'opération.
Il est possible de rédiger une convention de démembrement pour préciser la répartition des charges entre usufruitier et nu-propriétaire (travaux d'entretien, gros travaux, impôts locaux, IFI). Cette convention permet d'adapter le fonctionnement du démembrement aux besoins des parties.
Conclusion
La donation en nue-propriété est un outil efficace pour transmettre un patrimoine immobilier en réduisant les droits de donation et de succession, tout en conservant l'usage et les revenus du bien jusqu'au décès. Elle repose sur un mécanisme juridique et fiscal précis (barème en fonction de l'âge, abattements, extinction automatique de l'usufruit) et présente des avantages significatifs (base taxable réduite, transmission de la plus-value en franchise d'impôt). Toutefois, elle impose plusieurs contraintes (irrévocabilité, accord du nu-propriétaire pour vendre, IFI maintenu, impact sur les dispositifs de défiscalisation) qui doivent être anticipées. La donation conjointe par les deux parents permet de doubler les abattements et d'optimiser la transmission. Tout projet de donation en nue-propriété doit être validé par un notaire et faire l'objet d'un conseil personnalisé pour vérifier sa compatibilité avec la situation patrimoniale et familiale du donateur.
Calculer vos droits de succession
Rappel : cette simulation a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Les valeurs légales (barèmes, abattements, taux) doivent être vérifiées sur les sources officielles à jour (service-public.fr, legifrance.gouv.fr, bofip.impots.gouv.fr) avant toute décision.