Vendre la maison d'un parent en Ehpad : qui signe, quelle fiscalité, où va l'argent

Quand un père ou une mère entre en Ehpad, la maison familiale reste souvent vide, avec ses charges, ses souvenirs et une question que personne n'ose poser en premier.

Réglementation à jour en septembre 2026

La maison appartient au parent : c'est lui qui vend, seul s'il est lucide, ou par son représentant avec l'autorisation du juge s'il est protégé. Signée moins de deux ans après l'entrée en établissement, la vente peut échapper à l'impôt sur la plus-value. Le prix reste sur le compte du parent.

Les questions viennent ici dans l'ordre où les familles se les posent : qui a le droit de signer, ce que la vente coûte en impôt, puis ce que devient l'argent. Ce dernier point, les guides de vente l'oublient presque toujours. Il touche pourtant de plein fouet l'aide sociale et la future succession.

Qui peut signer la vente selon la situation du parent

Tant que le parent vit, la maison est à lui, pas aux enfants. Ils ont beau tout gérer au quotidien, aucun d'eux ne peut la mettre en vente de sa propre initiative. Tout se joue donc sur la capacité juridique du parent au jour de la vente.

Le parent est lucide et sans mesure de protection

Il signe lui-même le compromis puis l'acte chez le notaire. S'il ne peut plus se déplacer, il peut donner une procuration à l'un de ses enfants pour le représenter. La procuration notariée est la voie la plus sûre : le notaire vérifie l'identité du parent, sa capacité et la liberté de son consentement.

Une limite pratique, souvent découverte trop tard : une procuration ne vaut que tant que la personne qui l'a donnée reste en état de consentir. Si ses facultés s'altèrent avant la signature, la procuration ne peut plus servir, et une mesure de protection devient nécessaire avant toute vente. Quand l'état de santé du parent est fragile, mieux vaut donc ne pas laisser traîner le projet.

Le parent est sous tutelle, curatelle ou habilitation familiale

L'article 426 du Code civil protège spécialement le logement d'une personne protégée, résidence principale comme secondaire. Le vendre suppose l'autorisation du juge des tutelles, ou du conseil de famille s'il en a été constitué un.

Lorsque la vente sert à financer l'accueil de la personne en établissement, le texte exige en plus l'avis préalable d'un médecin qui n'exerce pas dans cet établissement. Ce certificat doit constater que l'état de santé de la personne ne lui permet plus de vivre chez elle et qu'aucune contre-indication médicale ne s'oppose à ce qu'on dispose de son logement.

L'habilitation familiale n'échappe pas à cette règle. Service-public.fr précise que la personne habilitée doit obtenir l'autorisation du juge pour les actes portant sur le logement de la personne protégée, dont sa vente, alors que d'autres biens immobiliers qui ne servent pas au logement peuvent être vendus sans elle.

Le parent a signé un mandat de protection future

Ici, beaucoup de familles tombent de haut. Même avec un mandat notarié, le mandataire ne peut pas vendre seul le logement du mandant : le gouvernement l'a confirmé dans une réponse ministérielle publiée au Journal officiel de l'Assemblée nationale le 9 mai 2023 (question n° 5601). L'article 426 du Code civil s'applique à toutes les mesures de protection, et l'emporte sur les pouvoirs étendus que l'article 490 donne au mandataire.

L'exonération de plus-value propre aux résidents d'Ehpad

Une fois le parent installé en établissement, la maison n'est plus sa résidence principale au sens fiscal. L'exonération classique ne joue donc plus, mais l'article 150 U, II, 1° ter du Code général des impôts en a prévu une spécifique. Le BOFiP détaille ses conditions, toutes cumulatives :

Pour le seuil de revenus, le BOFiP fixe la limite du II de l'article 1417 à 29 815 € pour une part en métropole sur les revenus 2024, majorée de 6 966 € pour la première demi-part supplémentaire. Pour une vente signée en 2026, c'est l'avis d'imposition portant sur les revenus 2024 qui sert de référence. Le notaire fera la vérification sur l'avis réel du parent : un doute sur l'année ou le nombre de parts se tranche avec lui, pas à l'estime.

La location du logement en attendant fait perdre l'exonération

Louer la maison pour couvrir une partie des frais d'Ehpad semble frappé au coin du bon sens. Fiscalement, c'est souvent un faux pas : le BOFiP exclut l'exonération dès que le logement a été occupé après le départ du parent, qu'il ait été loué ou simplement prêté. Seule exception : le conjoint, le concubin ou les personnes à charge qui vivaient déjà dans le logement au jour du départ peuvent continuer à l'occuper.

Si l'exonération ne s'applique pas, la plus-value n'est pas forcément lourde. Elle suit alors le régime général des plus-values immobilières, avec ses abattements pour durée de détention, et une maison détenue depuis longtemps en supporte souvent peu. C'est un calcul que le notaire fait au cas par cas, à partir du prix d'achat ou de la valeur retenue lors de l'acquisition.

Estimer, vendre ou mettre en viager : les options pour la maison

Avant de fixer un prix, une estimation immobilière sérieuse est indispensable, par un notaire ou par plusieurs agences. Quand le parent est protégé, le juge contrôle que la vente est faite dans son intérêt, et une estimation documentée fait partie des pièces qui rassurent.

Trois options se présentent en pratique :

• Vendre : c'est la seule qui dégage un capital immédiat, et la seule compatible avec l'exonération de plus-value décrite plus haut si l'acte est signé dans les deux ans.
• Louer : les loyers aident à payer l'Ehpad, mais la location ferme la porte à l'exonération spécifique aux résidents d'établissement.
• Vendre en viager : le parent reçoit un capital et une rente, ce qui étale les ressources. Cette formule reste une vente, avec les mêmes règles d'autorisation du juge si le parent est protégé.

Laisser la maison vide a aussi un prix : taxe foncière, assurance, entretien et risque de dégradation continuent de peser sur le budget du parent.

Où va l'argent de la vente de la maison

La plupart des guides s'arrêtent à la signature. Pour la famille, pourtant, la suite pèse souvent plus lourd.

Sur le compte du parent, et nulle part ailleurs

Le notaire verse le prix au vendeur, c'est-à-dire au parent. Si une mesure de protection est en place, les fonds sont gérés par le tuteur, le curateur ou la personne habilitée, qui en rend compte. Un enfant qui dispose d'une procuration sur les comptes de son parent gère cet argent pour lui : il ne peut pas se le transférer ni le répartir entre frères et sœurs comme une avance sur héritage.

Payer l'Ehpad, dépôt de garantie compris

À l'entrée, l'Ehpad peut demander un dépôt de garantie. Son montant ne peut pas dépasser le tarif mensuel d'hébergement qui reste effectivement à la charge du résident (article R. 314-149 du CASF), et il doit être restitué dans les trente jours qui suivent le départ, déduction faite d'une éventuelle créance. Le prix de la maison sert ensuite à régler les factures mensuelles, ce qui est souvent la raison même de la vente.

Le capital de la vente et l'aide sociale à l'hébergement

Quand les ressources du parent ne suffisent plus, il peut demander l'aide sociale à l'hébergement. Le département affecte alors ses ressources à ses frais d'hébergement dans la limite de 90 %, en lui laissant une somme minimale : 125 € par mois en 2026 pour une personne seule, selon service-public.fr.

Le prix de la maison entre dans ce calcul. L'article R. 132-1 du CASF considère qu'un capital qui ne rapporte pas de revenu procure chaque année 3 % de son montant. En clair, 100 000 € laissés sur un compte courant comptent comme 3 000 € de revenus par an pour le département. Tant que le capital couvre les frais, l'aide sociale n'intervient pas.

L'obligation alimentaire des enfants

Avant de prendre le relais, le département se tourne vers les enfants tenus à l'obligation alimentaire, en fonction de leurs propres moyens. En cas de désaccord, c'est le juge aux affaires familiales qui fixe leur participation. Aucun texte n'oblige un parent à vendre son logement avant de solliciter ses enfants. Un juge peut toutefois tenir compte d'un bien vide qui pourrait être mobilisé : l'appréciation se fait au cas par cas.

Garder la maison sans la vendre : ce que peut faire le département

L'article L. 132-9 du CASF permet au département de garantir ses futurs recours par une hypothèque légale sur les immeubles du bénéficiaire, dès que leur valeur atteint 1 500 €. Personne ne force la vente, mais la maison se retrouve grevée.

Au décès, l'aide sociale à l'hébergement se récupère sur la succession dès le premier euro, dans la limite de l'actif net successoral, selon la réponse ministérielle publiée au Sénat en 2025. Les héritiers ne paient jamais sur leurs biens personnels au-delà de ce qu'ils reçoivent, mais la maison conservée peut devoir être vendue au moment du règlement pour rembourser le département. Le délai dont il dispose pour agir est détaillé dans notre article sur la récupération de l'aide sociale sur la succession.

Donner la maison aux enfants pour l'écarter ne règle rien à court terme : l'article L. 132-8 du CASF permet un recours contre le donataire lorsque la donation a eu lieu après la demande d'aide ou dans les dix ans qui la précèdent. Pour toutes les autres démarches liées à l'entrée en établissement, notre dossier Ehpad les reprend une par une.

Questions fréquentes

Peut-on vendre la maison d'un parent en Ehpad sans son accord ?

Non. Tant qu'il est en vie, la maison lui appartient. S'il est lucide, il décide et signe. S'il ne peut plus consentir, une mesure de protection est nécessaire, et la vente du logement exige alors l'autorisation du juge des tutelles (article 426 du Code civil).

Que devient l'argent de la vente de la maison d'un parent en Ehpad ?

Il est versé sur le compte du parent et sert d'abord à payer ses frais d'hébergement. S'il demande l'aide sociale à l'hébergement, ce capital est pris en compte dans ses ressources, à raison de 3 % par an s'il ne rapporte rien (article R. 132-1 du CASF).

Faut-il payer l'impôt sur la plus-value en vendant la maison d'un parent en Ehpad ?

Pas si la vente intervient moins de deux ans après l'entrée en établissement, que le logement est resté inoccupé, que le revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année ne dépasse pas la limite du II de l'article 1417 du CGI et que le parent n'est pas redevable de l'IFI.

Les enfants peuvent-ils se partager le prix de la vente ?

Non. Le prix appartient au parent. Le répartir entre les enfants reviendrait à faire des donations, qui peuvent être rapportées à la succession et visées par un recours du département si une aide sociale est demandée dans les dix ans.