Transmettre jusqu'à 300 000 euros à un enfant pour financer un logement neuf, sans un euro de droits de donation : c'est la promesse de l'article 790 A bis du Code général des impôts, en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026. Une réponse du gouvernement vient pourtant refermer une porte que beaucoup de familles croyaient ouverte. Verser les fonds sur le compte d'une société civile immobilière, même familiale, ne permet pas d'en bénéficier, et un prêt en compte courant d'associé ne sauve rien de plus. Aucun détour ne fonctionne. Voici ce que cette réponse change concrètement pour qui envisage ce montage avant la fin de l'année. Réglementation à jour en octobre 2026.
Donner de son vivant ou laisser la succession se faire n'aboutit pas au même montant : comparer les deux avec le simulateur de droits de succession.
Ce que dit la réponse du gouvernement sur les biens détenus par une SCI
En bref
Une réponse ministérielle publiée au JO Sénat le 1er octobre 2026 confirme que l'exonération de donation de 300 000 euros (article 790 A bis du CGI) ne s'applique pas si le bien est acheté via une société civile immobilière, même familiale, que les fonds soient apportés au capital ou prêtés en compte courant.
Le sénateur Alain Joyandet a interrogé le gouvernement sur l'application de l'article 790 A bis du CGI lorsque le projet immobilier du donataire passe par une société civile immobilière plutôt que par une détention directe. Sa question, publiée au Sénat le 26 février 2026, partait d'un constat de terrain : de nombreux Français détiennent leur résidence principale via une société, souvent pour organiser une gestion familiale ou une transmission entre plusieurs enfants, sans que le texte de l'article 790 A bis ne précise explicitement le traitement de ce cas. Une lecture restrictive, demandait-il en substance, n'écarterait-elle pas un grand nombre de donateurs potentiels ?
La réponse du gouvernement, publiée le 1er octobre 2026, ne laisse place à aucune ambiguïté. Elle rappelle que l'exonération est dérogatoire au droit commun, donc qu'elle s'interprète strictement, et écarte trois situations de son bénéfice.
| Montage envisagé | Sort de l'exonération |
|---|---|
| Le donataire apporte la somme reçue au capital d'une SCI | Exclue : la condition d'affectation à l'acquisition d'un immeuble n'est pas remplie |
| Le donataire prête la somme à la SCI via un compte courant d'associé | Exclue, pour le même motif |
| La SCI utilise ensuite ces sommes pour acheter le bien | Sans incidence : l'exonération reste refusée |
| Travaux de rénovation énergétique dans un bien détenu par une société dont le donataire est associé | Exclus pour le même motif |
Un dispositif par ailleurs inchangé jusqu'au 31 décembre 2026
Cette réponse ne modifie pas le dispositif lui-même, dont l'échéance du 31 décembre 2026 reste la même. Pour mémoire, l'article 790 A bis couvre les dons consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, dans la double limite de 100 000 euros par donateur et de 300 000 euros par bénéficiaire lorsque plusieurs proches se cotisent. Le bénéficiaire dispose de six mois après le don pour affecter les sommes à l'achat d'un logement neuf ou en VEFA, ou à des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale, qu'il doit ensuite conserver comme résidence principale pendant cinq ans. Les bénéficiaires possibles restent les mêmes : enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants du donateur, ou à défaut de descendance directe, neveux et nièces. Seul le mode de détention change de lecture avec cette réponse au sénateur Joyandet : le texte exige une acquisition par le donataire lui-même, jamais par une structure qu'il contrôle, même entièrement familiale.
Pourquoi cette clarification change la donne pour les familles qui utilisent une SCI
Beaucoup de familles achètent un bien via une SCI pour organiser la transmission ou faciliter une indivision entre plusieurs enfants. Un choix de gestion qui, cette réponse ministérielle le montre, a un coût fiscal immédiat dès qu'on compte sur l'exonération de 300 000 euros pour le financer.
- La forme de l'apport ne change rien : apport en capital ou prêt en compte courant d'associé, la réponse traite les deux de la même façon, puisque dans les deux cas les fonds ne servent pas directement à l'achat par le donataire lui-même.
- L'usage final ne rattrape pas le vice de départ : même si la SCI achète bel et bien un logement neuf avec les sommes reçues, cela ne suffit pas à satisfaire la condition d'affectation du texte.
- Les travaux suivent la même logique : financer une rénovation énergétique dans un bien détenu par une société où le donataire est associé n'ouvre pas davantage droit à l'exonération.
- La détention directe reste la seule voie sûre : pour bénéficier du dispositif, le bien doit être acquis en direct ou en indivision par le bénéficiaire du don.
- Le motif familial de la SCI ne compte pas : que la société ait été constituée pour organiser une indivision entre plusieurs enfants ou pour faciliter une gestion locative future, la réponse ne distingue pas selon l'intention des associés, seulement selon le mode de détention du bien.
Cette position suit la logique rappelée par l'administration : une exonération dérogatoire se lit à la lettre, sans extension par analogie à des situations voisines. Même quand l'intention économique du donateur reste, au fond, identique à celle d'une détention directe.
Ce que l'administration ne remet pas en cause
Cette réponse ne touche ni à l'abattement classique de 100 000 euros entre parent et enfant, renouvelable tous les quinze ans, ni au cumul entre les deux dispositifs. Un parent peut donc toujours combiner l'abattement de droit commun de l'article 779 I du CGI avec l'exonération temporaire de l'article 790 A bis, à une condition : que le projet financé par cette seconde exonération reste détenu directement par le donataire. Pour arbitrer entre les deux logiques, les familles qui préparent un achat plutôt qu'une succession peuvent consulter notre comparatif sur la donation de son vivant face à l'héritage.
Chaque délai est vérifié sur Légifrance ou service-public.fr. Par exemple :
- Déclarer le décès en mairie : 24 heures si le décès a lieu à l'hôpital ou en Ehpad, sinon dès que possible
- Organiser les obsèques : entre 24 heures après le décès et le 14e jour calendaire qui suit
- Prévenir la banque, l'employeur et les caisses de retraite : pas de délai légal, dès que possible
- et 5 autres étapes, jusqu'aux pénalités de retard
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Questions fréquentes
Pourquoi une donation versée à une SCI ne bénéficie-t-elle pas de l'exonération de 300 000 € ?
Parce que le texte de l'article 790 A bis du CGI exige que le donataire affecte lui-même les sommes reçues à l'acquisition d'un logement neuf ou à des travaux de rénovation énergétique. Lorsque les fonds sont apportés au capital d'une SCI, cette condition d'affectation directe n'est pas remplie, selon la réponse du gouvernement publiée au JO Sénat le 1er octobre 2026.
Un prêt à la SCI via un compte courant d'associé change-t-il la situation ?
Non. La réponse ministérielle traite le prêt en compte courant d'associé de la même façon que l'apport en capital : dans les deux cas, les sommes ne financent pas directement un achat par le donataire, ce qui exclut l'exonération.
Si la SCI achète ensuite le bien avec les sommes données ou prêtées, l'exonération est-elle sauvée ?
Non, cela ne change rien selon la réponse ministérielle. Le fait que la société utilise par la suite ces sommes pour acquérir un immeuble est sans incidence sur le refus de l'exonération, puisque le vice tient à la façon dont les fonds ont été transmis, pas à leur usage final.
Les travaux de rénovation énergétique financés via une SCI sont-ils concernés par cette exclusion ?
Oui. La réponse précise que des travaux de rénovation énergétique réalisés dans un logement appartenant à une société dont le donataire est associé ne permettent pas non plus de bénéficier de l'exonération, pour le même motif que l'acquisition.
Quelle est la différence avec l'abattement classique de 100 000 € entre parent et enfant ?
L'abattement de l'article 779 I du CGI, renouvelable tous les quinze ans, n'est pas soumis à cette condition d'affectation directe : il s'applique à n'importe quel don, quelle que soit sa destination. L'exonération temporaire de 300 000 euros reste, elle, réservée à un projet immobilier précis détenu en direct par le bénéficiaire.
Ce que ça change concrètement avant le 31 décembre 2026
Votre projet familial passe par une SCI, pour une question d'indivision entre plusieurs enfants ou de gestion locative ? Cette réponse ministérielle doit alors changer votre calendrier, et quatre vérifications s'imposent avant d'engager un don dans ce cadre.
- Vérifiez le mode de détention prévu : seule une acquisition directe ou en indivision par le bénéficiaire du don ouvre droit à l'exonération de 300 000 euros.
- N'utilisez pas le compte courant d'associé comme solution de repli : cette réponse ferme aussi cette porte, qui pouvait sembler une alternative technique à l'apport en capital.
- Comparez le coût réel d'une SCI pour ce projet précis : si la structure sociétaire reste nécessaire pour d'autres raisons familiales, évaluez le coût fiscal de la perte de cette exonération face aux abattements classiques encore disponibles.
- Anticipez un éventuel changement de montage : passer d'un projet porté par une SCI à une acquisition directe du bénéficiaire suppose souvent de revoir l'ensemble du financement, pas seulement la donation elle-même, et prend du temps avant l'échéance du 31 décembre 2026.
Un rendez-vous avec votre notaire avant la fin de l'année reste, dans tous les cas, le meilleur moyen de vérifier, projet par projet, si le montage envisagé reste compatible avec cette exonération ou s'il relève plutôt des abattements de droit commun. Et les sommes déjà apportées ou prêtées à une SCI avant d'avoir vérifié ce point ? La réponse ne dit rien d'une régularisation après coup : c'est un point à poser à votre notaire.