Donation pour l'achat d'un logement neuf : l'exonération de 100 000 € s'arrête le 31 décembre 2026

Depuis le 15 février 2025, un parent peut donner jusqu'à 100 000 € à son enfant pour l'achat d'un logement neuf, sans un euro de droits de donation à payer — et jusqu'à 300 000 € au total si plusieurs proches se cotisent pour le même bénéficiaire. Ce dispositif de l'article 790 A bis du Code général des impôts n'a rien de permanent : il s'éteint le 31 décembre 2026, sauf prolongation votée par le Parlement. Passé cette date, il faudra revenir aux abattements classiques, nettement inférieurs. Voici ce qu'il faut vérifier avant la fin de l'année.

Ce que prévoit l'article 790 A bis du CGI

Le dispositif a été créé par la loi de finances pour 2025 et couvre les dons consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, dans un cadre familial, à condition que les sommes servent à un projet immobilier précis.

L'exonération porte sur des sommes d'argent, données par chèque, virement, mandat ou espèces. Ce n'est pas un abattement supplémentaire sur les biens immobiliers eux-mêmes : c'est un dispositif temporaire, distinct de l'abattement classique de 100 000 € entre parent et enfant prévu par l'article 779 I du CGI, avec lequel il se cumule.

Selon les ministères du Logement et de la Transition écologique, ce dispositif s'inscrit dans une politique de soutien à l'accession à la propriété et à la rénovation énergétique des logements, en encourageant la solidarité familiale sur des projets précis plutôt qu'une transmission sans destination définie.

Qui peut donner, qui peut recevoir

Les bénéficiaires possibles sont les enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants du donateur. En l'absence de descendance directe, les neveux et nièces peuvent également en bénéficier. Chaque donateur — un parent, mais aussi un grand-parent, un oncle ou une tante selon les cas — peut donner jusqu'à 100 000 € à un même bénéficiaire, ce plafond se cumulant entre plusieurs donateurs jusqu'au plafond global de 300 000 € par bénéficiaire.

Plusieurs donateurs pour un même projet

Ce plafond de 300 000 € par bénéficiaire ouvre une stratégie de transmission à plusieurs. Si un enfant reçoit 100 000 € de chacun de ses deux parents et 100 000 € d'un grand-parent, les trois dons peuvent chacun bénéficier de l'exonération, tant que chaque donateur reste dans la limite de 100 000 € et que le total reçu par le bénéficiaire ne dépasse pas 300 000 €. Chaque don doit néanmoins respecter individuellement les conditions d'affectation du dispositif.

Pourquoi ce n'est pas un abattement comme un autre

L'erreur la plus fréquente consiste à confondre ce dispositif avec l'abattement de droit commun. Trois différences le distinguent nettement.

• Il est temporaire : contrairement à l'abattement de 100 000 € entre parent et enfant, qui se renouvelle tous les 15 ans sans limite de durée, l'article 790 A bis a une date d'expiration fixe.
• Il est fléché : les fonds doivent financer un projet immobilier précis, alors que l'abattement classique s'applique à n'importe quel don, quelle que soit sa destination.
• Il impose une contrepartie de conservation : le bénéficiaire doit garder le bien comme résidence principale pendant 5 ans, une obligation qui n'existe pas pour les dons classiques.

Ce qui exclut certains projets

Le texte fixe des usages autorisés, et d'autres qui en sont exclus.

• Financement accepté : acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement (VEFA) destiné à la résidence principale du bénéficiaire, ou travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale.
• Financement exclu : la construction par le bénéficiaire de son propre logement, ainsi que l'achat d'un terrain à bâtir, ne relèvent pas du dispositif.
• Location possible : le bénéficiaire peut mettre le bien en location, à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du donateur.

Le point que les sources ne présentent pas toujours de la même façon

Un donateur qui envisage un don tardif dans l'année 2026 doit garder un point en tête : les fonds doivent être affectés au projet immobilier dans les 6 mois suivant le don. Certaines analyses publiées sur le sujet soulignent qu'un don réalisé en fin d'année 2026 laisse mécaniquement moins de marge pour finaliser l'achat ou les travaux dans ce délai, sans que le texte ne prévoie explicitement de traitement particulier pour cette situation. Faute d'unanimité sur ce point précis dans les analyses disponibles, mieux vaut ne pas attendre les dernières semaines de décembre pour engager la démarche, et vérifier votre situation avec un notaire avant de vous engager.

Questions fréquentes

Jusqu'à quelle date peut-on faire une donation exonérée avec ce dispositif ?

Le dispositif de l'article 790 A bis du Code général des impôts s'applique aux dons consentis entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Passé cette date, seuls les abattements classiques de droit commun s'appliquent, sauf prolongation votée par le Parlement.

Quel est le montant maximum exonéré par ce dispositif ?

Chaque donateur peut transmettre jusqu'à 100 000 € exonérés de droits de donation, dans la limite globale de 300 000 € par bénéficiaire lorsque plusieurs proches se cotisent. Ce montant s'ajoute à l'abattement classique de 100 000 € entre parent et enfant prévu par l'article 779 I du CGI.

Que peut-on financer avec cette donation exonérée ?

Les sommes doivent être affectées par le bénéficiaire, dans les 6 mois suivant le don, à l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement destiné à sa résidence principale, ou à des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale. La construction de son propre logement et l'achat d'un terrain à bâtir sont exclus du dispositif.

Le logement acheté doit-il être conservé pendant une durée minimale ?

Oui, le bénéficiaire doit conserver le bien comme résidence principale pendant au moins 5 ans. Il peut également le mettre en location, à condition que le locataire ne soit pas un membre du foyer fiscal du donateur.

Ce que ça change concrètement avant le 31 décembre 2026

Au 7 août 2026, il reste moins de cinq mois avant l'extinction du dispositif. Si vous envisagez d'aider un enfant ou un petit-enfant à acheter dans le neuf, ou à financer des travaux de rénovation énergétique de sa résidence principale, l'exonération de l'article 790 A bis reste disponible, mais son horizon est désormais compté en mois plutôt qu'en années.

Trois actions concrètes avant la fin de l'année :

• Vérifiez l'éligibilité du projet : logement neuf, VEFA ou rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire, à l'exclusion de la construction ou de l'achat d'un terrain.
• Formalisez le don rapidement si le projet est prêt : plus le don intervient tôt, plus le bénéficiaire dispose de marge pour affecter les fonds dans le délai de 6 mois.
• Comparez avec l'abattement classique : si votre projet ne rentre pas dans le cadre fléché de l'article 790 A bis, l'abattement de droit commun entre parent et enfant reste disponible sans limite de durée, et vous pouvez consulter notre comparatif donation de son vivant contre succession pour arbitrer entre les deux stratégies.

Dans tous les cas, gardez à l'esprit la règle du rappel fiscal des donations sur 15 ans : ce dispositif temporaire ne remet pas en cause le calcul des abattements classiques utilisés par ailleurs. Un rendez-vous avec votre notaire avant la fin de l'année permettra de sécuriser le montage et de vérifier que votre situation familiale et le projet du bénéficiaire correspondent bien aux conditions du texte.

Et si le dispositif n'est pas prolongé

Aucune décision n'a pour l'instant confirmé de prolongation au-delà du 31 décembre 2026 : une éventuelle reconduction suppose un nouveau vote du Parlement, dans le cadre d'une future loi de finances. Sans texte nouveau, les dons consentis à partir du 1er janvier 2027 relèveront des seules règles de droit commun, avec l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, sans fléchage particulier vers un projet immobilier. Les familles qui hésitent encore ont donc intérêt à trancher avant la fin de l'année plutôt que d'attendre une éventuelle reconduction incertaine.