Vous devez valoriser un usufruit dans le cadre d'une succession ou d'une donation ? La loi prévoit un barème fiscal précis, fixé par l'article 669 du Code général des impôts (CGI), qui répartit la valeur d'un bien démembré entre l'usufruitier et le nu-propriétaire en fonction de l'âge de l'usufruitier au jour de l'opération. Ce barème détermine directement l'assiette des droits de mutation à titre gratuit que chacun devra acquitter : plus l'usufruitier est âgé, plus la part attribuée à la nue-propriété est élevée, et inversement. Connaître ce mécanisme est indispensable pour anticiper le montant des droits de succession ou de donation, et pour arbitrer sereinement entre conserver l'usufruit, recevoir la nue-propriété, ou vendre le bien démembré.
1. Le barème de l'article 669 du CGI : valeur fiscale de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier
Le barème fiscal de l'usufruit viager est défini par l'article 669 du Code général des impôts. Il s'applique lorsque la propriété d'un bien est démembrée en usufruit (droit de jouir du bien ou d'en percevoir les revenus) et nue-propriété (droit de disposer du bien, mais sans en jouir tant que l'usufruit subsiste). Ce démembrement survient le plus souvent lors d'une succession (notamment en cas d'usufruit légal du conjoint survivant) ou d'une donation.
Le principe est simple : la valeur fiscale de l'usufruit viager est calculée en pourcentage de la valeur en pleine propriété du bien, selon l'âge de l'usufruitier au jour du fait générateur (date du décès ou date de la donation). La nue-propriété vaut systématiquement le complément à 100 % de cette valeur.
Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur fiscale de son usufruit est faible, car l'espérance de vie statistique est réduite. À l'inverse, un usufruitier jeune bénéficie d'un usufruit valorisé à un pourcentage élevé, ce qui réduit mécaniquement la part attribuée au nu-propriétaire.
Tableau du barème de l'article 669 CGI – Usufruit viager
| Âge de l'usufruitier | Valeur fiscale de l'usufruit | Valeur fiscale de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à moins de 31 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à moins de 41 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à moins de 51 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à moins de 61 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à moins de 71 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à moins de 81 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à moins de 91 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
À savoir : le barème actuel est en vigueur depuis la réforme de 2004. Les valeurs ont été modernisées pour mieux refléter l'évolution de l'espérance de vie. Un ancien barème, appliqué avant 2004, prévoyait des valeurs d'usufruit plus faibles.
2. Comment ce barème s'applique concrètement dans une succession
Lors d'une succession, la valeur fiscale du bien démembré est répartie entre l'usufruitier et le nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 CGI. Chacun paie des droits de succession calculés sur la part qui lui revient, après application des abattements et du barème progressif correspondant à son lien de parenté avec le défunt.
Le mécanisme de calcul :
- La valeur vénale du bien en pleine propriété est déterminée au jour du décès (valeur de marché).
- Cette valeur vénale est multipliée par le pourcentage d'usufruit correspondant à l'âge de l'usufruitier : on obtient ainsi l'assiette taxable pour l'usufruitier.
- La valeur vénale est multipliée par le pourcentage de nue-propriété : on obtient l'assiette taxable pour le nu-propriétaire.
- Chacun applique ensuite sur sa part l'abattement auquel il a droit (par exemple, 100 000 € pour un enfant héritant en ligne directe), puis le barème des droits de succession correspondant à son lien de parenté.
À noter : l'âge retenu est celui de l'usufruitier au jour du décès (ou au jour de la donation, le cas échéant), et non à la date de signature de l'acte notarié si celle-ci intervient plusieurs mois après. Ce point est précisé par le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP).
2a. Qui paie les droits sur quoi : usufruitier et nu-propriétaire
Dans une succession classique, chaque héritier paie des droits de succession sur la fraction qu'il reçoit :
- L'usufruitier (souvent le conjoint survivant) paie des droits sur la valeur fiscale de l'usufruit.
- Le nu-propriétaire (souvent les enfants) paie des droits sur la valeur fiscale de la nue-propriété.
Cas particulier : l'usufruit légal du conjoint survivant
Lorsque le conjoint survivant opte pour l'usufruit légal sur la succession (option prévue par l'article 757 du Code civil), il bénéficie d'un abattement spécifique de 100 % sur les droits de succession (exonération totale entre époux). Les enfants, nus-propriétaires, paient quant à eux des droits uniquement sur leur quote-part de nue-propriété, calculée selon le barème de l'article 669 CGI.
Pour approfondir les règles spécifiques applicables au conjoint survivant et à l'usufruit légal, consultez notre guide complet sur l'usufruit et la nue-propriété.
3. Quel est l'impact de l'âge sur le montant des droits à payer
L'âge de l'usufruitier a un impact direct et mécanique sur la répartition des droits de succession entre l'usufruitier et le nu-propriétaire.
Plus l'usufruitier est jeune, plus la valeur fiscale de l'usufruit est élevée (jusqu'à 90 % de la pleine propriété pour un usufruitier de moins de 21 ans). Cela signifie que :
- L'usufruitier paiera des droits sur une assiette importante.
- Le nu-propriétaire paiera des droits sur une assiette réduite (seulement 10 % de la valeur vénale dans l'exemple ci-dessus).
Plus l'usufruitier est âgé, plus la valeur fiscale de l'usufruit diminue (seulement 10 % de la pleine propriété pour un usufruitier de plus de 91 ans). Dans ce cas :
- L'usufruitier paiera des droits sur une assiette réduite.
- Le nu-propriétaire paiera des droits sur une assiette élevée (90 % de la valeur vénale).
À savoir : ce barème ne tient compte ni de l'état de santé de l'usufruitier, ni de son espérance de vie réelle. Seule compte la tranche d'âge définie par le CGI. Un usufruitier de 70 ans en excellente santé se verra appliquer le même pourcentage (30 %) qu'un usufruitier de 70 ans en mauvaise santé.
Exemple de principe :
Soit un bien d'une valeur vénale de 300 000 €. L'usufruitier a 65 ans au jour du décès.
- Valeur fiscale de l'usufruit : 300 000 € × 40 % = 120 000 €.
- Valeur fiscale de la nue-propriété : 300 000 € × 60 % = 180 000 €.
Chacun applique ensuite sur sa part l'abattement et le barème des droits de succession correspondant à son lien de parenté avec le défunt.
4. Les cas particuliers à connaître avant d'appliquer le barème
4a. Usufruit temporaire
Le barème de l'article 669 I CGI (présenté dans le tableau ci-dessus) s'applique uniquement à l'usufruit viager, c'est-à-dire à vie. Lorsque l'usufruit est constitué pour une durée fixe (usufruit temporaire), une règle distincte s'applique, définie par l'article 669 II du CGI.
La valeur de l'usufruit temporaire est fixée à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier. Exemples :
- Usufruit de 10 ans : 23 % de la pleine propriété.
- Usufruit de 20 ans : 46 % de la pleine propriété.
- Usufruit de 30 ans : 69 % de la pleine propriété.
Certaines synthèses patrimoniales mentionnent un plafonnement à 30 ans pour l'usufruit temporaire, et précisent que la valeur de l'usufruit temporaire ne doit pas dépasser celle de l'usufruit viager correspondant au même bénéficiaire. Point de vigilance : les modalités de calcul pour les fractions de période (par exemple, un usufruit de 15 ans) ne sont pas détaillées de manière uniforme dans les sources disponibles. Il est recommandé de confirmer ces modalités avec un notaire avant de finaliser une donation ou une déclaration de succession.
Pour approfondir les règles applicables à l'usufruit temporaire dans le cadre d'une succession, consultez notre article dédié : Usufruit viager vs usufruit temporaire.
4b. Démembrement issu d'une donation antérieure au décès
Lorsque le démembrement de propriété a été constitué par donation avant le décès, l'âge retenu pour appliquer le barème de l'article 669 CGI est celui de l'usufruitier au jour de la donation, et non au jour du décès ultérieur.
Exemple : un parent fait donation de la nue-propriété d'un bien à ses enfants, en se réservant l'usufruit, alors qu'il a 60 ans. La valeur fiscale de l'usufruit est fixée à 50 % (tranche 51-61 ans). Dix ans plus tard, le parent décède à 70 ans : la valeur fiscale de l'usufruit reste celle fixée au jour de la donation (50 %), et non celle correspondant à l'âge de 70 ans (30 %).
Ce mécanisme peut avoir un impact significatif sur les droits de mutation payés au décès, notamment lorsque le nu-propriétaire revend le bien ou lorsque l'usufruit s'éteint. Pour plus de détails sur les conséquences fiscales du décès de l'usufruitier, consultez notre article : Frais de succession au décès de l'usufruitier.
5. Ce que ce barème ne détermine pas
Le barème de l'article 669 CGI fixe la valeur fiscale du démembrement, c'est-à-dire l'assiette sur laquelle seront calculés les droits de mutation à titre gratuit. Il ne détermine pas :
La valeur économique réelle de l'usufruit : un bien loué peut générer des revenus importants pour l'usufruitier, même si la valeur fiscale de l'usufruit est faible (par exemple, 10 % pour un usufruitier de plus de 91 ans). À l'inverse, un bien occupé par l'usufruitier n'a aucune valeur locative pour le nu-propriétaire, même si ce dernier supporte fiscalement une quote-part élevée (90 % dans le même exemple).
Le montant des droits de succession effectivement dus : le barème de l'article 669 CGI fixe l'assiette, mais chaque héritier applique ensuite sur cette assiette l'abattement auquel il a droit (par exemple, 100 000 € pour un enfant, 100 % pour un conjoint survivant), puis le barème progressif des droits de succession correspondant à son lien de parenté. Pour comprendre comment ces abattements et barèmes s'articulent avec le barème de l'usufruit, consultez notre article : Succession et usufruit : comment calculer les droits.
Point de vigilance : la valeur économique réelle et la valeur fiscale peuvent diverger significativement, notamment sur un bien loué. Un usufruitier âgé peut percevoir des loyers importants pendant plusieurs années, alors que la valeur fiscale de son usufruit est de 10 % seulement. Cette divergence peut justifier une négociation entre héritiers ou une cession amiable du démembrement.
6. Maillage et ressources complémentaires
Pour aller plus loin sur l'usufruit et ses implications fiscales et juridiques, consultez notre guide complet sur l'usufruit et la nue-propriété.
Vous souhaitez approfondir les règles spécifiques à la succession en présence d'usufruit ? Consultez ces articles complémentaires :
- Succession et usufruit : comment calculer les droits
- Frais de succession au décès de l'usufruitier
- Que devient l'usufruit au décès de l'usufruitier
Calculer vos droits de succession
Disclaimer : cet article a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Toute décision relative à une succession ou à une donation en présence de démembrement doit être validée par un notaire ou un professionnel du conseil patrimonial, en tenant compte de votre situation personnelle et des dernières évolutions réglementaires.