Un logement hérité ne tombe pas forcément entre les mains de quelqu'un qui en a besoin pour se loger. Selon une étude de l'Insee publiée le 6 octobre 2026, 63 % des héritiers et des donataires d'un logement en possèdent déjà un au moment où ils en reçoivent un nouveau. L'héritier type n'a pas 30 ans. Il a 54 ans en moyenne, et n'attendait pas ce bien pour emménager. Cette étude s'appuie sur des fichiers fiscaux et cadastraux exhaustifs, suivis entre 2018 et 2023, et elle vient contredire une bonne partie du récit habituel sur la transmission du patrimoine. Voici ce qu'elle montre réellement, et ce que ça change si vous préparez ou recevez une succession immobilière.
Réglementation à jour en octobre 2026.
Ce que révèle l'étude de l'Insee sur la transmission de logements
Plutôt que d'interroger un échantillon de ménages, l'Insee a suivi logement par logement les transmissions immobilières survenues en France entre 2018 et 2023, hors Alsace, Moselle et Mayotte. L'institut s'est appuyé sur des fichiers fiscaux et cadastraux exhaustifs, ce qui permet de reconstituer le parcours de chaque bien plutôt que de se fier à des déclarations.
| Indicateur | Héritage | Donation | Achat |
|---|---|---|---|
| Logements transmis chaque année (moyenne 2018-2023) | 519 000 | 183 000 | n/d |
| Âge moyen du bénéficiaire | 54 ans | 48 ans | 43 ans |
Au total, 702 000 logements changent ainsi de propriétaire chaque année sans transaction marchande, par héritage ou par donation. La moitié des héritiers ont entre 41 et 61 ans : l'héritage immobilier arrive donc, pour la majorité des Français, bien après l'entrée dans la vie active.
La presse patrimoniale a surtout retenu un chiffre : 63 % des héritiers et des donataires d'un logement possédaient déjà au moins un bien immobilier avant de recevoir le nouveau, certains n'en ayant qu'un, d'autres déjà plusieurs.
En bref
L'Insee chiffre à 702 000 le nombre de logements transmis chaque année en France par héritage (519 000) ou donation (183 000), entre 2018 et 2023. L'héritier moyen a 54 ans, le donataire 48 ans, et 63 % des bénéficiaires étaient déjà propriétaires avant la transmission.
Pourquoi tant d'héritiers possèdent déjà un logement avant d'hériter
Ce résultat s'explique d'abord par l'âge. À 54 ans, la plupart des Français qui ont les moyens d'acheter un logement l'ont déjà fait depuis longtemps, parfois en ayant fini de rembourser leur crédit. L'héritage ne vient donc pas combler un manque de logement : il s'ajoute à un patrimoine immobilier déjà constitué.
L'étude et sa reprise dans la presse mettent en avant plusieurs mécanismes qui se combinent :
- Un décalage générationnel structurel. Les parents transmettent en moyenne à des enfants déjà installés dans la vie, pas à de jeunes majeurs en quête d'un premier toit.
- Un effet d'accumulation chez les héritiers déjà propriétaires. Après la transmission, la part de multipropriétaires grimpe fortement chez les bénéficiaires, alors qu'elle reste nettement plus faible dans l'ensemble de la population majeure.
- Un écart entre héritage et donation. Les donataires ont en moyenne six ans de moins que les héritiers, ce qui confirme que la donation anticipée atteint des bénéficiaires plus jeunes, et potentiellement moins souvent déjà propriétaires, qu'une succession classique survenant au décès.
- Une corrélation avec le niveau de patrimoine. L'étude souligne que ces transmissions ne se répartissent pas uniformément dans la population, les ménages déjà les mieux dotés en immobilier étant aussi les plus concernés par les transmissions répétées.
En reprenant cette étude le 6 octobre 2026, Notretemps résume le constat ainsi : la transmission de logements se fait surtout vers des propriétaires de plus de 50 ans, pas vers de jeunes ménages en attente d'un toit.
En bref
L'âge moyen élevé des héritiers (54 ans) explique en grande partie pourquoi la majorité d'entre eux sont déjà propriétaires : l'héritage arrive après que beaucoup ont déjà acheté leur propre logement. La donation, plus précoce, atteint des bénéficiaires plus jeunes de six ans en moyenne.
Chaque délai est vérifié sur Légifrance ou service-public.fr. Par exemple :
- Déclarer le décès en mairie : 24 heures si le décès a lieu à l'hôpital ou en Ehpad, sinon dès que possible
- Organiser les obsèques : entre 24 heures après le décès et le 14e jour calendaire qui suit
- Prévenir la banque, l'employeur et les caisses de retraite : pas de délai légal, dès que possible
- et 5 autres étapes, jusqu'aux pénalités de retard
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Ce que ça change concrètement si vous héritez ou préparez une succession
Ce constat a des conséquences bien concrètes, pour qui reçoit un bien comme pour qui prépare sa transmission.
Si vous héritez d'un bien alors que vous êtes déjà propriétaire
Devenir multipropriétaire du jour au lendemain pose une question simple, mais rarement anticipée : que faire du second logement ? Trois options s'ouvrent, aucune automatique, aucune sans démarche. Vous pouvez garder la maison de vos parents comme résidence secondaire ou pour un usage familial, la mettre en location avant de la vendre si vous voulez dégager un revenu en attendant une décision définitive, ou engager sa vente. Chacune de ces voies a ses propres implications fiscales. Le choix se décide rarement dans l'urgence du deuil.
Si vous envisagez la vente du bien hérité
Mieux vaut alors partir du bon chiffre : estimer la valeur du bien avant de le vendre conditionne à la fois le montant des droits de succession et le calcul de la plus-value lors d'une revente ultérieure. Un bien hérité par une personne déjà propriétaire de sa résidence principale devient, par définition, une résidence secondaire sur le plan fiscal : cela change le traitement d'une éventuelle plus-value à la revente.
Si vous préparez votre propre succession
L'écart d'âge entre héritiers et donataires donne un argument concret à la transmission anticipée. Donner plus tôt, c'est donner à un âge où le bénéficiaire a statistiquement moins de chances d'être déjà propriétaire, et donc plus de chances d'en avoir un usage direct, pour y habiter ou pour alléger un effort d'accession.
En bref
Hériter d'un bien quand on est déjà propriétaire soulève un choix concret entre garder, louer ou vendre, chacun avec ses conséquences fiscales propres. Pour qui prépare sa succession, l'écart d'âge entre héritiers et donataires plaide pour une transmission plus précoce.
Questions fréquentes
D'où viennent les chiffres de cette étude sur les héritiers immobiliers ?
Ils viennent d'une étude de l'Insee publiée le 6 octobre 2026, fondée sur des fichiers fiscaux et cadastraux exhaustifs, qui couvrent les transmissions de logements en France entre 2018 et 2023, hors Alsace, Moselle et Mayotte.
Pourquoi la plupart des héritiers sont-ils déjà propriétaires de leur logement ?
Parce que l'héritage immobilier arrive tard dans la vie, à 54 ans en moyenne. À cet âge, une large majorité de Français qui ont eu les moyens d'acheter un bien l'ont déjà fait, souvent bien avant le décès du parent qui leur transmet le logement.
La donation touche-t-elle des bénéficiaires plus jeunes que l'héritage ?
Oui. Selon l'étude de l'Insee, un bénéficiaire de donation a 48 ans en moyenne, contre 54 ans pour un héritier, soit un écart de six ans qui reflète le caractère anticipé de la donation par rapport à la succession survenant au décès.
Que faire d'un bien hérité quand on est déjà propriétaire de son logement ?
Trois options existent : garder le bien, le mettre en location en attendant une décision, ou le vendre. Chacune a ses propres conséquences fiscales, notamment sur le calcul de la plus-value en cas de revente, puisque le bien hérité est alors traité comme une résidence secondaire.
Combien de logements changent de mains par héritage ou donation chaque année en France ?
Selon l'Insee, 702 000 logements sont transmis en moyenne chaque année hors vente, dont 519 000 par héritage et 183 000 par donation, sur la période 2018-2023.
Cette étude le montre bien : la transmission immobilière ne répond pas d'abord à un besoin de logement chez celui qui reçoit. Elle redistribue surtout un patrimoine déjà accumulé vers des propriétaires déjà installés. Pour un héritier, la question utile n'est donc plus seulement combien vaut le bien reçu, mais ce qu'il va en faire : le garder, le louer, ou le vendre.