Vous avez hérité d'un bien immobilier et hésitez entre le vendre rapidement ou le mettre en location quelques années. Cette décision n'est pas neutre : louer un bien hérité avant de le vendre modifie profondément votre fiscalité. Les loyers perçus pendant la période de location sont imposés comme des revenus fonciers ou BIC selon le type de bail, et la mise en location peut remettre en cause l'exonération de plus-value immobilière dont vous auriez pu bénéficier si vous aviez vendu immédiatement. Ce guide détaille les conséquences fiscales concrètes de cette stratégie.
Louer un bien hérité est possible, sous conditions
Un héritier ne peut pas décider seul de mettre en location un bien immobilier qui fait partie d'une succession. En indivision, toute décision sur le bien nécessite l'accord des autres héritiers, selon des règles précises fixées par l'article 815-3 du Code civil.
La première étape consiste à identifier le statut juridique du bien : êtes-vous seul propriétaire, ou le bien est-il en indivision avec d'autres héritiers ? Si vous êtes le seul héritier du bien, vous pouvez décider librement de le louer. En revanche, si plusieurs héritiers se partagent la propriété, la décision dépend du type de bail que vous envisagez.
Majorité requise selon le type de bail
Pour un bail d'habitation non meublé, la loi autorise la mise en location avec l'accord de la majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3 alinéa 1 du Code civil). Concrètement, si trois héritiers se partagent le bien à parts égales (un tiers chacun), deux d'entre eux peuvent décider de le louer même si le troisième s'y oppose. Cette majorité se calcule en fonction des quotes-parts de chacun dans la succession, et non en nombre de personnes.
En revanche, pour un bail meublé ou un bail commercial, l'unanimité reste requise : tous les indivisaires doivent donner leur accord. Ce point est particulièrement sensible si vous envisagez une location saisonnière (meublé de courte durée), car la jurisprudence sur ce type de bail n'est pas uniforme. En cas de doute, il est recommandé de consulter un notaire avant de signer un bail meublé en indivision, pour éviter qu'un héritier oppose la nullité du contrat après coup.
Si vous ne parvenez pas à obtenir l'accord nécessaire, vous pouvez solliciter une autorisation judiciaire pour louer le bien (notamment si un héritier bloque la décision sans motif légitime), mais cette procédure dépasse le cadre d'un article factuel général et nécessite un accompagnement juridique personnalisé.
Point de vigilance : même avec l'accord des autres indivisaires, vous ne pourrez pas louer le bien si un conjoint survivant ou un partenaire de PACS bénéficie d'un droit temporaire d'un an au logement (article 763 du Code civil) ou d'un droit viager. Ces droits priment sur toute décision de location et doivent être vérifiés avec le notaire chargé de la succession.
Fiscalité des loyers perçus sur un bien hérité
Les loyers que vous percevez entre l'héritage et la vente constituent des revenus imposables, déclarés chaque année à l'administration fiscale. Le régime d'imposition dépend du type de location : revenus fonciers pour une location nue (non meublée), bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour une location meublée.
Pour une location nue, les loyers relèvent de la catégorie des revenus fonciers (article 14 du Code général des impôts). Deux régimes coexistent :
- Micro-foncier : si vos revenus fonciers bruts (loyers hors charges) ne dépassent pas un certain plafond annuel (à vérifier sur service-public.fr ou bofip.impots.gouv.fr, ce plafond est révisé chaque année), vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire sur ces revenus, et seule la différence est soumise à votre taux marginal d'imposition sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Vous n'avez pas de charges à justifier.
- Régime réel : si vos revenus fonciers dépassent le plafond du micro-foncier, ou si vous y trouvez un avantage fiscal, vous déduisez les charges réelles (travaux de réparation, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance) du montant des loyers. Seul le revenu net est imposé.
En indivision, chaque héritier déclare sa quote-part de loyers et de charges déductibles à hauteur de ses droits dans la succession (article 8 du Code général des impôts). Si vous détenez un tiers du bien, vous déclarez un tiers des loyers perçus et déduisez un tiers des charges payées.
Encadré à savoir : si le bien est en démembrement (usufruit/nue-propriété), c'est l'usufruitier seul qui déclare les loyers. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif tant que l'usufruit existe, mais il conserve la propriété des murs et récupérera la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (décès de l'usufruitier, ou terme du démembrement si celui-ci est temporaire).
Pour une location meublée, les loyers sont imposés dans la catégorie des BIC. Deux régimes principaux s'appliquent :
- Micro-BIC : si vos recettes annuelles ne dépassent pas un certain plafond (à confirmer sur bofip.impots.gouv.fr), vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire sur les recettes, et seule la différence est imposée.
- Régime réel : vous déduisez les charges réelles et amortissez le bien et le mobilier. Ce régime peut être plus avantageux si vous engagez des travaux importants ou si le bien est récent.
Le choix du régime fiscal (foncier ou BIC, micro ou réel) influe sur la rentabilité globale de la location et sur votre imposition. Il est recommandé de vérifier ces points avec un expert-comptable ou un conseil fiscal avant de mettre le bien en location.
Louer avant de vendre peut coûter cher sur la plus-value
C'est le point le plus souvent mal compris, et pourtant le plus lourd de conséquences fiscales. Mettre en location un bien hérité peut remettre en cause l'exonération de plus-value immobilière à laquelle vous auriez pu prétendre si vous aviez vendu rapidement après le décès.
Rappel : lorsque vous héritez d'un bien immobilier, la plus-value imposable à la revente se calcule par rapport à la valeur du bien au jour du décès du défunt (valeur retenue pour la déclaration de succession), et non par rapport au prix d'achat initial par le défunt. Si le défunt occupait ce bien comme résidence principale au moment de son décès, et que vous vendez le bien dans un délai raisonnable après le décès, vous pouvez bénéficier d'une exonération totale de plus-value sur ce bien (doctrine fiscale BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-10).
Conséquence directe : si vous mettez le bien en location entre l'héritage et la vente, vous interrompez le caractère de résidence principale. L'administration fiscale peut considérer que vous avez renoncé à l'exonération, et imposer la plus-value réalisée entre la valeur au décès et le prix de vente. Cette position n'est pas uniforme dans la pratique : certains services fiscaux tolèrent une courte période de location (quelques mois) si la vente intervient rapidement, d'autres appliquent strictement la règle de l'occupation comme résidence principale. En l'absence de texte clair, il est indispensable de vérifier la position de votre service des impôts avant de prendre une décision.
Le tableau ci-dessous résume les cas les plus courants :
| Situation | Exonération plus-value |
|---|---|
| Vente dans le délai toléré, sans location | Exonération possible (sous conditions) |
| Vente après mise en location, dans le délai toléré | Point d'incertitude : position BOFiP à vérifier, signaler le doute |
| Vente après mise en location, hors délai toléré | Plus-value imposable sur la totalité |
| Bien qui n'était pas la résidence principale du défunt | Aucune exonération, quelle que soit la durée |
Si le bien n'était pas la résidence principale du défunt (par exemple, une résidence secondaire ou un bien locatif détenu par le défunt), vous ne pouvez pas bénéficier de l'exonération liée à la résidence principale, que vous le louiez ou non avant la vente. La plus-value sera imposée selon le barème général des plus-values immobilières (taux d'imposition et prélèvements sociaux applicables, avec abattements pour durée de détention à vérifier sur bofip.impots.gouv.fr).
Disclaimer : cette simulation a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Les conséquences fiscales de la location puis de la vente d'un bien hérité dépendent de votre situation patrimoniale, familiale et fiscale. Il est indispensable de consulter un notaire ou un conseil fiscal avant de signer un bail ou un compromis de vente.
Les charges déductibles des loyers en indivision
Si vous optez pour le régime réel (revenus fonciers ou BIC), vous pouvez déduire certaines charges du montant des loyers perçus. Ces charges doivent être engagées pour l'acquisition ou la conservation du revenu, et justifiées par des factures.
Les principales charges déductibles sont :
- Travaux de réparation et d'entretien : remplacement d'une chaudière, réfection d'une toiture, ravalement de façade, etc. En revanche, les travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration (création d'une pièce supplémentaire, installation d'une piscine) ne sont pas déductibles des revenus fonciers, mais peuvent être amortis en location meublée (régime réel BIC).
- Taxe foncière : déductible au régime réel (revenus fonciers), mais pas au micro-foncier (où elle est déjà incluse dans l'abattement forfaitaire).
- Frais de gestion locative : honoraires d'une agence immobilière, frais de rédaction du bail, etc.
- Intérêts d'emprunt liés au bien : cas rare à l'héritage, mais possible si vous avez racheté les parts d'autres héritiers (rachat de soulte) en souscrivant un prêt. Les intérêts de ce prêt sont déductibles.
Point d'incertitude : les frais de succession (droits de mutation, honoraires du notaire) ne sont pas admis en déduction des revenus fonciers en principe, même s'ils ont été nécessaires pour devenir propriétaire. Certains contribuables tentent de déduire une quote-part de ces frais, mais cette position est contestable et expose à un redressement fiscal. Il est plus prudent de ne pas les déduire, sauf avis contraire d'un conseil fiscal ou d'un expert-comptable.
En indivision, chaque héritier déduit sa quote-part de charges au prorata de ses droits dans la succession. Si vous détenez la moitié du bien, vous déduisez la moitié de la taxe foncière, de l'assurance, des travaux, etc.
Ce que change la location sur la décision garder/louer/vendre
La location d'un bien hérité génère un revenu immédiat, mais crée deux contraintes majeures :
- Fiscalité des loyers : vous devez déclarer chaque année les loyers perçus, et payer l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux sur ces revenus. Selon votre taux marginal d'imposition, la fiscalité peut absorber une partie significative des loyers.
- Perte de l'exonération de plus-value : si le bien était la résidence principale du défunt et que vous le louez avant de le vendre, vous risquez de payer l'impôt sur la plus-value à la revente, alors que vous auriez pu en être exonéré si vous aviez vendu rapidement.
En contrepartie, la location permet de conserver le bien dans le patrimoine familial sans le vendre dans l'urgence, et de générer un revenu pendant cette période. Cette stratégie peut être pertinente si le marché immobilier est défavorable au moment de l'héritage, ou si vous souhaitez différer la décision de vente pour donner le temps aux héritiers de se mettre d'accord.
Vendre rapidement préserve l'exonération de plus-value éventuelle et évite la gestion locative (recherche de locataire, entretien du bien, déclaration fiscale annuelle). C'est souvent le choix le plus simple si vous n'avez pas d'attache affective au bien et que vous souhaitez récupérer rapidement la part de chacun.
Garder sans louer : vous conservez les droits patrimoniaux sur le bien (éventuelle valorisation future), mais vous ne percevez aucun revenu et vous continuez à payer les charges courantes (taxe foncière, assurance, charges de copropriété). Cette option n'est viable que si vous avez les moyens de supporter ces charges sans aide des loyers.
Pour aller plus loin dans cette comparaison, consultez notre guide complet : Voir aussi : Garder, louer ou vendre un bien hérité.
Formalités pratiques avant de mettre en location
Avant de signer un bail, plusieurs formalités administratives et techniques doivent être accomplies. Ces démarches ne se substituent pas à la déclaration de succession et à l'acte de notoriété préalables à toute décision sur le bien (ces actes établissent la propriété des héritiers et permettent de louer ou vendre légalement).
- Déclaration de mise en location : selon la commune et le type de location, vous devez déclarer la mise en location en mairie (notamment pour les locations meublées de courte durée ou saisonnières). Dans certaines zones tendues (grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux), la location de courte durée peut être soumise à un changement d'usage du logement, avec obligation de compensation (création de surface d'habitation en contrepartie). Renseignez-vous auprès de la mairie ou consultez le site de la commune.
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : obligatoire pour toute mise en location, le DPE doit être annexé au bail et transmis au locataire avant la signature. Ce diagnostic est valable 10 ans.
- État des lieux : document obligatoire à l'entrée et à la sortie du locataire, établi contradictoirement entre le bailleur (ou son représentant) et le locataire. Il sert de référence en cas de litige sur l'état du logement.
- Assurance du bien : pendant la période de vacance (entre l'héritage et l'arrivée du locataire), puis pendant la location, le bien doit être assuré. Vérifiez que votre contrat d'assurance habitation couvre bien le statut de bailleur (et non d'occupant).
- Convention d'indivision : recommandée pour sécuriser la gestion en indivision, cette convention définit les règles de répartition des loyers, de prise de décision, de partage des charges, et peut désigner un gérant de l'indivision. Elle est établie par acte notarié et opposable aux tiers (notamment aux créanciers).
Aucune de ces formalités ne dispense de l'intervention d'un notaire pour établir la propriété des héritiers et valider la décision de location (notamment en indivision). Le notaire chargé de la succession est votre interlocuteur de référence pour toutes ces questions.
Voir le barème des droits de succession
Disclaimer final : cette simulation a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Les règles fiscales et juridiques applicables à la location puis à la vente d'un bien hérité dépendent de votre situation patrimoniale, familiale et fiscale. Consultez un notaire, un expert-comptable ou un conseil fiscal avant de prendre une décision.