Indivision : un seul héritier peut désormais faire vendre le bien en urgence
Vous ne détenez qu'un quart de la maison familiale, vos cohéritiers refusent de signer, et le bien se dégrade pendant que les charges s'accumulent. Depuis la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, vous n'avez plus besoin d'attendre d'atteindre les deux tiers des droits indivis pour agir : l'article 815-6 du Code civil permet au président du tribunal judiciaire d'autoriser un seul indivisaire à conclure la vente. Aucune part minimale n'est exigée. Il faut en revanche prouver deux choses, et une partie de la réforme reste suspendue à des décrets attendus d'ici la fin de l'année.
Ce que la loi du 7 avril 2026 a réellement changé
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, publiée au Journal officiel, vise à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes. Elle ne touche ni aux droits de succession, ni aux abattements, ni aux barèmes : elle agit uniquement sur la capacité à débloquer un bien immobilier que personne n'arrive à vendre.
L'essentiel du texte tient dans cinq articles du Code civil.
| Article du Code civil | Ce qu'il prévoit désormais |
|---|---|
| 815-6 (complété) | Le juge peut autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente portant sur un bien indivis |
| 815-13 | Énumère les actes accomplis par les indivisaires réunissant au moins deux tiers des droits indivis |
| 815-5-1 | Régime de l'aliénation aux deux tiers, dont s'inspirent les dispositions applicables en Corse |
| 841-1 | La procédure de mise en demeure de trois mois est supprimée |
| 840 (nouveau) | Élargit le recours au juge au-delà du seul cadre de l'indivision |
Deux points méritent d'être soulignés, parce qu'ils sont souvent présentés à l'envers dans les commentaires du texte.
Le seuil des deux tiers n'a pas bougé
Le passage à la majorité simple a été écarté au Sénat. Les indivisaires réunissant au moins les deux tiers des droits indivis conservent leur voie propre, celle de l'article 815-13 : ni plus, ni moins qu'avant. Si vous cherchez cette procédure-là, elle est détaillée dans notre article sur la vente forcée d'un bien indivis.
La nouveauté est ailleurs, et elle s'adresse aux minoritaires
C'est l'article 815-6 qui a été complété. Sa nouvelle phrase autorise le juge à permettre à un indivisaire de conclure seul un acte de vente. Le texte ne fixe aucun plancher de quote-part. Autrement dit : un héritier détenant 10 % du bien peut, en théorie, obtenir cette autorisation, là où il aurait été purement et simplement bloqué auparavant.
Les deux conditions à réunir, et elles sont cumulatives
Le juge n'accorde pas cette autorisation sur simple demande. L'indivisaire doit rapporter la preuve de l'urgence et de l'intérêt commun. Les deux, pas l'une ou l'autre.
L'urgence se caractérise par un danger qui menace la valeur du patrimoine indivis :
- un bien qui se dégrade rapidement, faute d'entretien ou de travaux ;
- des loyers impayés ou des charges qui s'accumulent ;
- des dettes importantes à régler sur la succession ;
- une offre d'achat sur le point d'être perdue.
L'intérêt commun signifie que la vente doit profiter à l'ensemble de l'indivision, et non à un seul. Le juge vérifie qu'elle ne lèse pas de façon disproportionnée les droits de ceux qui n'ont pas consenti. Un indivisaire pressé de récupérer sa part pour des raisons personnelles, alors que le bien ne court aucun risque, ne remplira pas cette condition.
Cette exigence n'est pas une innovation de la loi : elle consacre dans le Code civil une solution déjà dégagée par la jurisprudence de la Cour de cassation. Ce qui change, c'est qu'elle est désormais écrite noir sur blanc, ce qui sécurise considérablement la démarche.
Devant quel juge, et en combien de temps
La demande se fait devant le président du tribunal judiciaire. Selon les analyses publiées depuis la promulgation, cette procédure peut aboutir en quelques semaines : pour une situation d'urgence avérée, c'est la voie la plus rapide qu'offre la réforme.
À comparer avec l'ancien mécanisme de l'article 841-1, qui imposait une mise en demeure de trois mois avant que le juge puisse intervenir. Cette étape a été supprimée. Trois mois gagnés sur des dossiers où, précisément, chaque mois de dégradation coûte de la valeur.
La levée du secret fiscal pour retrouver un indivisaire injoignable
Un blocage revient sans cesse dans les successions anciennes : un cohéritier dont plus personne n'a l'adresse. La loi prévoit désormais que trois ans d'impayé de taxes foncières peuvent justifier la levée du secret fiscal, afin d'identifier et de localiser les indivisaires concernés.
C'est une mesure discrète, mais elle débloque une catégorie entière de dossiers : ceux où l'on ne peut même pas engager de discussion amiable, faute de savoir à qui écrire. Si votre situation ressemble plutôt à un refus assumé qu'à une disparition, l'approche est différente et nous la détaillons dans que faire si un héritier refuse de vendre.
Ce que la loi ne change pas, malgré ce qu'on lit souvent
Beaucoup de commentaires publiés depuis avril laissent entendre que l'indivision serait devenue une formalité. Ce n'est pas le cas, et confondre les deux registres peut vous coûter cher.
Le principe de l'unanimité reste la règle. Vendre un bien indivis suppose toujours, en principe, l'accord de tous. L'article 815-6 n'abroge pas ce principe : il crée une dérogation judiciaire, encadrée, soumise à l'appréciation d'un juge. Vous ne vendez pas seul, vous demandez l'autorisation de vendre seul.
La fiscalité de la succession est inchangée. Aucun abattement, aucun barème, aucune règle de calcul des droits de succession n'a été modifié par ce texte. Vos droits restent calculés sur votre quote-part, et non sur la valeur totale du bien.
La cession de votre quote-part obéit toujours aux mêmes règles. Le droit de préemption de vos coïndivisaires n'a pas été supprimé. Si vous préférez vendre vos parts plutôt que le bien entier, la procédure est celle de l'article 815-14, que la loi n'a pas touché.
L'indemnité d'occupation reste due. Si l'un des indivisaires occupe seul le bien, il en doit toujours contrepartie à l'indivision, et cette créance se règle au moment du partage.
Le coût, lui non plus, n'a pas disparu
Une autorisation judiciaire suppose une saisine, souvent un avocat, parfois une expertise pour établir l'état du bien. La réforme raccourcit les délais, elle ne rend pas la procédure gratuite. Sur des dossiers où le bien vaut peu et les cohéritiers sont nombreux, le calcul économique reste à faire avant de se lancer.
Ce qui s'applique aujourd'hui, et ce qui attend encore un décret
C'est le point que la plupart des articles publiés depuis avril passent sous silence, et c'est pourtant celui qui détermine ce que vous pouvez faire cet automne.
Applicable dès maintenant :
- l'autorisation judiciaire de vente d'urgence par un seul indivisaire (article 815-6) ;
- la procédure aux deux tiers devant notaire ;
- les règles relatives aux successions vacantes ;
- les dispositions concernant certains indivisaires injoignables.
Suspendu à un décret d'application, attendu d'ici la fin 2026 :
- la réforme du partage judiciaire, élargi aux ex-époux, aux partenaires de PACS et aux concubins ;
- les modalités de la procédure accélérée, notamment la question de la représentation obligatoire par avocat.
Ces mesures ne produiront leur plein effet qu'en 2027. L'article 7 de la loi prévoit la publication du décret d'ici fin 2026.
Pourquoi ce calendrier compte pour vous
Si votre dossier relève de l'urgence, n'attendez pas : la voie de l'article 815-6 est ouverte, et rien dans le calendrier des décrets ne la conditionne. Attendre 2027 signifierait laisser le bien se dégrader davantage — c'est-à-dire affaiblir l'argument même sur lequel repose votre demande.
Si votre dossier relève au contraire du partage judiciaire entre ex-conjoints ou concubins, la situation est inverse : le cadre procédural n'est pas encore stabilisé, et engager la procédure maintenant vous expose à un changement de règles en cours de route.
Ce que ça change concrètement pour vous
Faites d'abord le tri entre trois situations, car elles n'ouvrent pas les mêmes portes.
Vous réunissez au moins deux tiers des droits indivis. Votre voie reste celle de l'article 815-13, devant notaire puis, en cas d'opposition, devant le juge. La loi ne l'a pas modifiée sur le fond.
Vous êtes minoritaire et le bien est en danger. C'est votre cas qui a changé. Constituez dès maintenant le dossier de preuve : photographies datées du bien, devis de travaux, relevés de charges impayées, avis de taxe foncière, courriers restés sans réponse, et l'offre d'achat si vous en avez une. C'est ce dossier, et non votre quote-part, qui déterminera la décision du président du tribunal judiciaire.
Vous êtes minoritaire mais le bien ne court aucun risque. L'article 815-6 ne vous sera d'aucun secours : la condition d'urgence n'est pas remplie. Restent la cession de votre quote-part et la voie amiable, que nous détaillons dans comment sortir de l'indivision entre frère et sœur.
Dans les trois cas, la première démarche utile est la même : faire constater par écrit l'état du bien et le montant des charges en cours. C'est la pièce que le juge regarde en premier, et c'est aussi celle qui fait souvent bouger un cohéritier réticent avant même toute procédure.