Une SCI qui héberge la résidence secondaire de la famille, occupée gratuitement par les enfants, peut désormais coûter 20 % de sa valeur chaque année à l'État. Ce taux ne figurait même pas dans le projet initial du gouvernement, qui visait une assiette bien plus large à seulement 2 %. Depuis la loi de finances pour 2026, l'article 235 ter C du code général des impôts institue une taxe annuelle sur certains actifs détenus par des sociétés patrimoniales. Première échéance : les exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Toutes les SCI familiales ne sont pourtant pas concernées, loin de là. Celles qui le sont, en revanche, l'ignorent souvent encore.
Ce que prévoit la loi de finances 2026 pour les holdings patrimoniales
Le texte définitif est le fruit d'un revirement parlementaire assez net. Le gouvernement proposait au départ un taux de 2 %, appliqué à une assiette large qui incluait la trésorerie et les placements financiers des holdings détenues par des particuliers. Puis l'Assemblée nationale a adopté, le 31 octobre 2025, un amendement du rapporteur général Philippe Juvin recentrant la taxe sur les seuls biens somptuaires, en échange d'un taux relevé à 20 %. Le Sénat a conservé cette version resserrée dans le texte finalement promulgué.
| Critère d'assujettissement | Ce que retient le texte |
|---|---|
| Régime fiscal de la société | Impôt sur les sociétés (IS) |
| Valeur vénale totale des actifs détenus | Au moins 5 millions d'euros |
| Part des revenus passifs dans les produits | Au moins 50 % |
| Contrôle par une personne physique ou son cercle familial | Seuil de détention prévu par le texte |
| Taux de la taxe | 20 % de la valeur vénale des actifs visés |
| Entrée en vigueur | Exercices clos à compter du 31 décembre 2026 |
Selon les sources consultées, le cercle familial retenu pour apprécier ce contrôle regroupe le contribuable, son conjoint ou partenaire de Pacs, son concubin notoire, ainsi que leurs ascendants, descendants, frères et sœurs. Sur le pourcentage exact de détention exigé pour caractériser ce contrôle, en revanche, les sources divergent : un point à vérifier avant toute conclusion sur un cas précis.
Une SCI à l'impôt sur le revenu n'est pas concernée
Le régime fiscal est le point le plus souvent négligé. La taxe de l'article 235 ter C ne vise que les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés. Une SCI familiale classique, transparente et imposée à l'impôt sur le revenu entre les mains des associés, échappe donc mécaniquement au dispositif, quelle que soit la valeur de son patrimoine. Seules les SCI ayant opté pour l'IS, ou constituées sous une autre forme sociale qui y est soumise, entrent dans le périmètre à vérifier.
Quels actifs entrent réellement dans l'assiette taxable
La liste des biens somptuaires visés par le texte comprend :
- les véhicules de tourisme, yachts, bateaux de plaisance et aéronefs ;
- les chevaux de course ou de concours ;
- les biens affectés à la chasse ou à la pêche ;
- les métaux précieux, ainsi que les vins et spiritueux détenus à titre patrimonial ;
- les logements occupés gratuitement par un associé ou son entourage, loués en dessous du prix du marché, ou loués de façon fictive.
C'est ce dernier point qui rapproche directement le texte des SCI familiales à l'IS. Une résidence secondaire mise gratuitement à la disposition d'un enfant ou d'un petit-enfant, sans loyer réel, entre dans l'assiette au même titre qu'un yacht.
Plusieurs catégories d'actifs échappent en revanche à la taxe :
- la trésorerie de la société ;
- les actifs financiers, tels que les actions, obligations ou parts d'OPCVM ;
- les titres de participation détenus dans des filiales ;
- l'immobilier locatif loué au prix du marché, avec un bail réel et des loyers effectivement encaissés.
La preuve du loyer de marché, un point de vigilance
Pour qu'un logement détenu par une SCI à l'IS échappe à la taxe, sa location doit correspondre aux conditions réelles du marché. Cela suppose de justifier le montant du loyer par des annonces comparables ou un avis de valeur locative, de disposer d'un bail en bonne et due forme, et de prouver l'encaissement effectif des loyers. Un logement loué à un prix symbolique à un enfant, ou occupé sans contrepartie, ne remplit pas cette condition.
Ce que ça change concrètement pour une SCI familiale
Si votre famille détient une résidence secondaire, ou tout autre bien, via une société soumise à l'impôt sur les sociétés, commencez par vérifier deux éléments cumulatifs : le régime fiscal réel de la société, et la valeur vénale globale de son patrimoine au regard du seuil de 5 millions d'euros. Sans ces deux conditions réunies, la taxe ne s'applique pas, quelle que soit la manière dont le logement est occupé.
Si votre société remplit ces critères et héberge un bien occupé gratuitement par un proche, deux voies se dessinent avant l'exercice clos fin 2026. Mettre le bien en location au prix du marché, avec un bail et des loyers réellement versés, sort l'actif de l'assiette taxable. Conserver l'occupation gratuite en connaissance de cause suppose, à l'inverse, d'anticiper un coût annuel de 20 % sur la valeur vénale du bien : une charge qui n'existait pas avant l'exercice clos au 31 décembre 2026.
Ce nouveau texte s'ajoute aux règles déjà applicables à la cession de parts de SCI familiale, qui impose depuis juin 2026 le recours à un acte authentique pour toute cession de parts. Il concerne aussi les familles qui hésitent encore à garder la maison de leurs parents via une structure sociétaire plutôt qu'en indivision directe.
Pourquoi ce revirement entre 2 % et 20 %
Passer d'un taux de 2 % sur une assiette large à un taux de 20 % sur une assiette resserrée aux seuls biens somptuaires n'a rien d'un simple ajustement technique. Le gouvernement visait à l'origine un rendement budgétaire élevé, en taxant l'ensemble des revenus passifs des holdings détenues par des particuliers, trésorerie et placements financiers compris. Un périmètre si large a suscité une opposition forte, en particulier chez les détenteurs de holdings professionnelles qui portent des participations dans des sociétés opérationnelles, un usage très éloigné de la logique d'optimisation visée par le texte.
L'amendement adopté à l'Assemblée nationale a opéré le choix inverse : réduire drastiquement le périmètre pour ne conserver que les actifs sans lien avec une activité économique réelle, quitte à relever fortement le taux pour préserver une partie du rendement attendu. Le résultat budgétaire final reste néanmoins nettement inférieur à l'ambition initiale. On l'a présenté comme la contrepartie assumée d'une assiette plus juste, et plus facile à contrôler pour l'administration fiscale.
Les holdings animatrices ne sont pas concernées
Un dernier point concerne les sociétés qui structurent une activité économique réelle, plutôt qu'un simple patrimoine privé. Selon les sources consultées, les holdings dites animatrices, celles qui fournissent à leurs filiales des services opérationnels effectifs (direction, comptabilité, ressources humaines), bénéficient d'une exonération complète. Cette distinction rejoint une logique déjà bien connue des praticiens du pacte Dutreil : c'est la réalité de l'activité économique, et non la seule forme juridique de la société, qui détermine le régime fiscal applicable.
Questions fréquentes
Toutes les SCI familiales sont-elles concernées par cette taxe de 20 % ?
Non. Seules les sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, détenant un patrimoine d'au moins 5 millions d'euros dont plus de la moitié des revenus sont passifs, et contrôlées par une personne physique ou son cercle familial, entrent dans le champ du texte. Une SCI classique imposée à l'impôt sur le revenu n'est pas concernée.
Quand la première taxation aura-t-elle lieu ?
Le texte s'applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026. Pour les sociétés qui clôturent leur exercice au 31 décembre, la première imposition intervient donc au titre de l'exercice 2026, avec un paiement en 2027.
Un logement occupé gratuitement par un enfant dans une SCI entre-t-il dans l'assiette taxable ?
D'après les sources consultées, oui, dès lors que les autres conditions d'assujettissement de la société sont réunies. Le texte assimile ce type d'occupation à un bien somptuaire, au même titre qu'un logement loué en dessous du prix du marché ou loué de façon fictive.
Comment une SCI échappe-t-elle à la taxe pour un bien immobilier qu'elle détient ?
En le louant au prix du marché, avec un bail réel et des loyers effectivement encaissés. Cette condition de marché doit pouvoir être démontrée par des éléments concrets : annonces comparables, avis de valeur locative, quittances de loyer.
Le taux de 20 % était-il prévu dès le départ dans le projet de loi de finances ?
Non. Le projet initial du gouvernement prévoyait un taux de 2 % sur une assiette plus large. C'est l'amendement adopté le 31 octobre 2025 à l'Assemblée nationale qui a resserré l'assiette aux seuls biens somptuaires, en échange d'un relèvement du taux à 20 %.
Ce qu'il faut vérifier avant la clôture de l'exercice 2026
Pour une famille qui détient un bien via une société soumise à l'IS, le compte à rebours a déjà commencé. La valeur vénale des actifs retenus s'apprécie à la clôture de l'exercice, et le premier exercice concerné est celui qui se clôture à partir du 31 décembre 2026. Un rendez-vous avec le notaire ou l'expert-comptable de la société permet de vérifier, avant cette date, si le régime fiscal de la société, son patrimoine et les conditions d'occupation des biens qu'elle détient exposent réellement la famille à cette taxe annuelle de 20 %. Et, si nécessaire, d'ajuster les conditions de location avant qu'elle ne devienne due.