Réglementation à jour en septembre 2026.
Vendez un bien hérité après vingt-deux ans de détention : l'impôt sur le revenu sur la plus-value s'efface entièrement. Les prélèvements sociaux, eux, s'accrochent huit années de plus, jusqu'au trentième anniversaire de la détention. Un même gain, mesuré par deux horloges fiscales bien différentes. Cet écart pèse sur les héritiers qui gardent une maison de famille pendant des décennies avant de s'en séparer. Le 122e congrès des notaires de France veut le faire disparaître : parmi 21 propositions présentées le 10 septembre 2026, l'une revient à aligner les deux délais sur 22 ans. Rien n'est encore voté. Le congrès se tient à Lille, du 30 septembre au 2 octobre 2026.
Le barème actuel, et ce que les notaires veulent changer
La fiscalité de la plus-value immobilière repose sur deux impositions distinctes, chacune avec son propre calendrier. L'article 150 VC du code général des impôts fixe l'abattement pour durée de détention qui s'applique à l'impôt sur le revenu ; l'article 150 VD fait de même pour les prélèvements sociaux. Les deux barèmes partent ensemble, dès la sixième année, mais n'atteignent pas l'exonération totale au même rythme.
| Durée de détention | Exonération à l'impôt sur le revenu | Exonération aux prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 100 % (exonération totale) | + 4 %, puis 1,6 % la 22e année |
| De la 23e à la 30e année | déjà exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | 100 % | 100 % (exonération totale) |
Ces chiffres proviennent des articles 150 VC et 150 VD du CGI, commentés par bofip.impots.gouv.fr. Ce barème complet, avec les cas d'exonération pour la résidence principale, est détaillé dans l'abattement pour durée de détention.
Entre le 22e et le 30e anniversaire de la détention, un vendeur reste donc totalement exonéré d'impôt sur le revenu, tout en continuant de payer des prélèvements sociaux sur une base qui ne s'efface que peu à peu. C'est précisément cet intervalle de huit ans que le 122e congrès des notaires, réuni autour du thème « Le notaire et l'impôt », veut effacer : les deux délais seraient ramenés à 22 ans, avec en prime un encouragement au réinvestissement du prix de vente dans un nouveau bien.
En bref
Aujourd'hui, un bien immobilier est exonéré d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, mais il faut attendre 30 ans pour l'exonération des prélèvements sociaux (art. 150 VC et VD du CGI). Les notaires proposent d'aligner les deux délais sur 22 ans.
Pourquoi les notaires défendent cette réforme
Cette proposition n'est pas isolée : elle s'inscrit dans un ensemble de 21 mesures présentées le 10 septembre 2026, organisées autour de trois priorités affichées par le congrès, la sécurité, la stabilité et l'incitation. Pourquoi ce délai précis, et pourquoi maintenant ? L'objectif annoncé pour ce volet plus-value tient en une phrase, reprise par actu-juridique.fr et fiscalonline.com : réduire les arbitrages dictés par la seule fiscalité.
Les notaires avancent trois effets attendus de cet alignement à 22 ans :
- favoriser le réinvestissement du prix de vente dans un autre bien plutôt que de retarder une vente pour de simples raisons fiscales ;
- remettre plus vite des biens sur le marché, notamment des résidences secondaires ou des biens hérités conservés uniquement pour attendre la trentième année ;
- contribuer à la mobilité résidentielle, en évitant qu'un propriétaire garde un logement inadapté à sa situation par crainte de la taxation.
Cette mesure n'a rien à voir avec l'autre proposition très commentée du même congrès, la division par deux des droits de donation jusqu'à 500 000 euros, dévoilée le même jour. Les deux mesures appartiennent au même paquet de 21 propositions, mais répondent à des logiques différentes : l'une touche la fiscalité de la transmission entre vifs, l'autre celle de la revente d'un bien déjà détenu.
Chaque année, le congrès rassemble plusieurs milliers de notaires et de professionnels du droit. L'édition 2026, présidée par Me Gilles Bonnet, est la première à consacrer l'intégralité de ses travaux à la place du notaire dans le système fiscal, selon paris.notaires.fr.
Ce que ça change concrètement si vous détenez un bien depuis longtemps
Pour l'instant, rien ne bouge dans votre déclaration de plus-value. Les 21 propositions du congrès restent des recommandations de la profession, pas des mesures fiscales en vigueur, comme le rappelle fiscalonline.com. Un vote des notaires réunis à Lille doit d'abord les valider, entre le 30 septembre et le 2 octobre 2026. Aucune des sources consultées ne précise quel véhicule législatif pourrait ensuite reprendre cette mesure, ni selon quel calendrier : contrairement au plan gouvernemental « Transmissions 2027 », ce n'est pas un projet porté par Bercy, mais une demande de la profession notariale.
Si vous détenez un bien hérité depuis plus de 22 ans mais moins de 30, la règle applicable aujourd'hui reste celle des articles 150 VC et 150 VD : vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu, mais vous payez encore des prélèvements sociaux sur une base qui décroît d'année en année. Le détail du calcul, indivision comprise, est expliqué dans prélèvements sociaux sur la plus-value. Attendre une hypothétique adoption de cette réforme avant votre trentième année de détention reste, à ce jour, un pari sans date ni garantie.
Questions fréquentes
Quel est le délai actuel pour être exonéré de prélèvements sociaux sur une plus-value immobilière ?
Trente ans de détention, contre 22 ans pour l'impôt sur le revenu. Entre ces deux échéances, la plus-value échappe déjà à l'impôt sur le revenu mais reste partiellement soumise aux prélèvements sociaux, selon un barème progressif fixé par l'article 150 VD du CGI.
Que proposent exactement les notaires pour ce délai ?
Le 122e congrès des notaires de France propose de ramener à 22 ans le délai d'exonération des prélèvements sociaux, actuellement fixé à 30 ans, pour l'aligner sur celui de l'impôt sur le revenu et encourager le réinvestissement du prix de vente.
Cette réduction à 22 ans est-elle déjà en vigueur ?
Non. C'est une proposition parmi 21, présentée le 10 septembre 2026 et soumise au vote des notaires lors du congrès de Lille, du 30 septembre au 2 octobre 2026. Aucune loi ne l'a reprise à ce jour.
Cette proposition est-elle liée à celle sur les droits de donation ?
Non, même si elle fait partie du même ensemble de 21 mesures dévoilées le même jour. La réduction des droits de donation jusqu'à 500 000 euros vise la transmission entre vifs ; la réforme du délai de détention vise la revente d'un bien déjà possédé.
Qui décide, en dernier ressort, si cette réforme entrera en vigueur ?
Le vote du congrès n'engage que la profession notariale, à titre de recommandation. Modifier le code général des impôts suppose ensuite un vote du Parlement, via un texte de loi de finances ou un autre véhicule législatif, qu'aucune source ne mentionne à ce jour.
Ce qu'il faut surveiller d'ici le 2 octobre
Le vote du congrès de Lille, entre le 30 septembre et le 2 octobre 2026, dira si cette proposition rejoint la liste officielle des recommandations portées par la profession notariale auprès du gouvernement et du Parlement. Si vous envisagez de vendre un bien hérité détenu depuis 22 à 30 ans, fiez-vous au barème actuellement en vigueur pour calculer votre imposition, pas à l'hypothèse d'une réforme sans date d'entrée en vigueur connue. Un rendez-vous avec votre notaire avant la signature du compromis reste le meilleur moyen de vérifier, mois par mois, où vous vous situez dans ce barème, et ce que la vente vous coûterait réellement aujourd'hui.