L'abattement pour durée de détention s'applique sur la plus-value immobilière dès la 6e année de détention et conduit à une exonération totale à 22 ans pour l'impôt sur le revenu et à 30 ans pour les prélèvements sociaux (art. 150 VC et 150 VD CGI). Pour un bien hérité, le point de départ est la date du décès (ou d'acquisition par le défunt si antérieure), pas la date à laquelle vous avez pris possession du bien — ce qui accélère souvent l'exonération.
Point important : la durée de détention ne se calcule pas de la même façon selon que le bien a été acquis à titre onéreux ou transmis par succession. Pour un bien hérité, la date de référence est généralement celle de l'acquisition initiale par le défunt, pas celle du décès. Voir aussi : date de référence pour le calcul : décès ou achat initial.
À partir de quand l'abattement pour durée de détention s'applique-t-il ?
L'abattement pour durée de détention ne joue qu'à partir d'un certain seuil de conservation du bien. Pour les biens immobiliers, l'exonération totale d'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, tandis que l'exonération totale des prélèvements sociaux n'est acquise qu'au bout de 30 ans. Pour les valeurs mobilières acquises avant le 1ᵉʳ janvier 2018 et imposées au barème progressif de l'impôt sur le revenu (et non au prélèvement forfaitaire unique), l'abattement de droit commun commence à partir de 2 ans de détention.
La durée de détention se calcule de la date d'acquisition ou de souscription des titres (ou de l'achat du bien immobilier) jusqu'au jour du transfert de propriété lors de la vente. Pour un bien hérité, cette durée court généralement à partir de la date d'acquisition initiale par le défunt, sous réserve des règles spécifiques définies par l'article 150 VC du CGI sur les transmissions à titre gratuit.
L'abattement porte uniquement sur la partie de la plus-value soumise à l'impôt sur le revenu. Il ne s'applique ni aux prélèvements sociaux (sauf pour l'immobilier, où un barème distinct existe), ni au revenu fiscal de référence, pour lequel l'administration reprend le montant avant abattement. En d'autres termes, l'abattement pour durée de détention ne diminue que l'impôt sur le revenu dû sur la plus-value, pas les contributions sociales (sauf immobilier).
Cas particulier : si vous avez hérité d'un bien immobilier et que vous le revendez rapidement, la durée de détention peut être courte et l'abattement faible ou nul. Si vous conservez le bien en indivision successorale, la durée n'est pas interrompue par le maintien en indivision, mais peut l'être par certains actes de partage. En cas de doute sur les cas d'indivision complexes, un acte notarié permet de sécuriser la date de référence.
Le barème complet par palier de détention
Le barème de l'abattement pour durée de détention varie selon la nature du bien (immobilier ou valeurs mobilières) et l'assiette fiscale concernée (impôt sur le revenu ou prélèvements sociaux).
Barème pour les biens immobiliers
| Durée de détention | Abattement pour l'impôt sur le revenu | Abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans révolus | 6 % par an | 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année |
| 22ᵉ année révolue | 4 % (exonération totale au-delà) | 1,60 % |
| Au-delà de 22 ans | 100 % (exonération totale) | 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ année |
| Au-delà de 30 ans | 100 % | 100 % (exonération totale) |
Source : articles 150 VC et 150 VD du Code général des impôts, consultables sur legifrance.gouv.fr.
À retenir : l'exonération totale d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, tandis que l'exonération totale des prélèvements sociaux n'intervient qu'au bout de 30 ans. Entre 22 et 30 ans, vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu mais continuez de payer les prélèvements sociaux sur une base réduite.
Barème pour les valeurs mobilières (actions, parts sociales)
Pour les titres acquis avant le 1ᵉʳ janvier 2018 et imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu (et non au prélèvement forfaitaire unique de 12,8 %), l'abattement de droit commun est le suivant :
| Durée de détention des titres | Taux d'abattement sur la plus-value imposée à l'IR |
|---|---|
| Moins de 2 ans | 0 % |
| Au moins 2 ans et moins de 8 ans | 50 % |
| Au moins 8 ans | 65 % |
Source : site officiel impots.gouv.fr, fiche « J'ai réalisé des plus-values… ai-je droit à un abattement pour durée de détention ? ».
Abattement renforcé pour titres de PME : pour les titres de PME acquis avant le 1ᵉʳ janvier 2018, dans les 10 ans suivant la création de la PME, et imposés au barème progressif, un abattement renforcé s'applique :
| Durée de détention des titres de PME | Taux d'abattement sur la plus-value imposée à l'IR |
|---|---|
| Moins de 1 an | 0 % |
| Plus d'un an et moins de 4 ans | 50 % |
| Plus de 4 ans et moins de 8 ans | 65 % |
| Au moins 8 ans | 85 % |
Rappel : ces abattements ne s'appliquent que si vous avez renoncé au prélèvement forfaitaire unique (PFU) et opté pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu. L'option pour le barème progressif est globale pour l'ensemble des revenus de capitaux mobiliers et plus-values mobilières de l'année.
Comment la durée de détention est-elle comptée pour un bien hérité ?
La date retenue pour calculer la durée de détention dépend du mode d'acquisition du bien. Pour un bien hérité, trois situations se présentent :
Bien détenu par le défunt depuis une date antérieure au décès : la durée de détention court à partir de la date d'acquisition initiale par le défunt, et non à partir du décès. Cette règle s'applique sous réserve des dispositions de l'article 150 VC du CGI sur les transmissions à titre gratuit. Concrètement, si votre parent a acheté un bien immobilier en 2000 et décède en 2020, la durée de détention continue de courir depuis 2000 lorsque vous revendez le bien en 2025 (soit 25 ans de détention).
Bien reçu en succession puis revendu rapidement : si vous revendez le bien dans les années qui suivent la succession, la durée de détention peut être courte (même si elle inclut la période de détention par le défunt), et l'abattement sera faible ou nul. Par exemple, si le défunt avait acquis le bien 3 ans avant son décès et que vous le revendez 2 ans après, la durée totale est de 5 ans : aucun abattement pour l'impôt sur le revenu (seuil de 6 ans pour l'immobilier).
Bien en indivision successorale : la durée de détention n'est pas interrompue par le maintien en indivision. En revanche, certains actes de partage ou de sortie d'indivision peuvent constituer un transfert de propriété et faire courir une nouvelle durée. En cas de situation complexe (indivision longue, plusieurs héritiers, partage partiel), il est recommandé de faire valider la date de référence par un notaire avant toute revente, afin de sécuriser le calcul de l'abattement.
La date retenue pour calculer la durée de détention dépend du mode d'acquisition : achat initial, succession, donation. Pour un bien immobilier hérité, la règle générale est que la durée court depuis l'acquisition par le défunt, mais des exceptions existent selon les montages juridiques (usufruit, nue-propriété, démembrement).
Abattement et travaux : ce qui peut en plus réduire la plus-value taxable
L'abattement pour durée de détention s'applique sur la plus-value nette, c'est-à-dire après déduction des frais et travaux supportés lors de la détention du bien. Il ne s'applique pas sur le prix de cession brut.
Concrètement, le calcul se déroule en deux temps :
- Calcul de la plus-value brute : prix de cession – prix d'acquisition (corrigé des frais d'acquisition et des travaux déductibles).
- Application de l'abattement pour durée de détention : sur la plus-value nette obtenue à l'étape 1.
Les travaux déductibles de la plus-value immobilière incluent les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration (à l'exclusion des travaux d'entretien courant). Vous pouvez également déduire un forfait de 15 % du prix d'acquisition pour les travaux, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans. Voir aussi : travaux déductibles de la plus-value.
Exemple schématique : si la plus-value brute nette de frais et travaux s'élève à X euros, et que vous détenez le bien depuis 12 ans, l'abattement pour durée de détention sur l'impôt sur le revenu sera de 6 % × (12 – 5) = 42 % de X. La base imposable à l'impôt sur le revenu sera donc de 58 % de X. Les prélèvements sociaux, eux, seront calculés sur une base réduite de 1,65 % × (12 – 5) = 11,55 %, soit une base imposable de 88,45 % de X.
Ce que ce barème change concrètement sur votre impôt
Le barème de l'abattement pour durée de détention a un impact direct sur le montant d'impôt que vous payez lors de la revente d'un bien hérité. Deux cas schématiques illustrent cet effet :
Cas 1 : revente après 5 ans de détention (immobilier) : la plus-value brute nette de frais et travaux est de 50 000 €. Aucun abattement ne s'applique (seuil de 6 ans non atteint). Vous payez l'impôt sur le revenu sur 50 000 € (taux marginal variable selon votre situation) et les prélèvements sociaux sur 50 000 € (17,2 %, soit 8 600 €).
Cas 2 : revente après 22 ans de détention (immobilier) : la plus-value brute nette de frais et travaux est également de 50 000 €. Vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu (abattement de 100 % au-delà de 22 ans). En revanche, vous payez encore les prélèvements sociaux sur une base réduite. Après 22 ans, l'abattement pour les prélèvements sociaux est de 6 % × 16 ans (de la 6ᵉ à la 21ᵉ année) + 4 % (22ᵉ année) = 100 %. Vous êtes donc exonéré d'impôt sur le revenu, mais pas encore totalement des prélèvements sociaux (exonération totale à 30 ans).
Cas 3 : revente après 30 ans de détention (immobilier) : exonération totale d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Vous ne payez aucun impôt sur la plus-value.
Pour un bien immobilier hérité, l'écart d'imposition entre une revente à 5 ans et une revente à 30 ans peut représenter plusieurs milliers d'euros par héritier, selon le montant de la plus-value. Voir aussi : Plus-value à la revente pour une vue d'ensemble du calcul.
Pour les valeurs mobilières, l'abattement ne joue que si vous optez pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu (et non pour le PFU). Cette option peut être intéressante si votre taux marginal d'imposition est faible, mais elle est globale pour l'ensemble des revenus de capitaux mobiliers de l'année. Voir aussi : Calcul de l'impôt sur le revenu foncier (simulateur) pour estimer votre taux marginal.
Voir le barème des droits de succession
Questions fréquentes
Au bout de combien de temps un bien immobilier hérité est-il totalement exonéré d'impôt sur la plus-value ?
L'exonération totale d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention. L'exonération totale des prélèvements sociaux, elle, n'intervient qu'après 30 ans. Entre 22 et 30 ans, vous êtes donc exonéré d'impôt sur le revenu mais continuez de payer les prélèvements sociaux sur une base réduite.
La durée de détention se calcule-t-elle à partir du décès ou de l'achat initial du bien ?
Pour un bien hérité, la durée court généralement à partir de la date d'acquisition initiale par le défunt, et non à partir du décès, sous réserve des règles spécifiques de l'article 150 VC du CGI sur les transmissions à titre gratuit.
Le maintien du bien en indivision interrompt-il la durée de détention ?
Non, la durée de détention n'est pas interrompue par le maintien en indivision successorale. Certains actes de partage peuvent en revanche faire courir une nouvelle durée, ce qui justifie de sécuriser la date de référence avec un notaire en cas de situation complexe.
Peut-on déduire un forfait pour travaux sans justificatif avant d'appliquer l'abattement ?
Oui, un forfait de 15 % du prix d'acquisition peut être déduit au titre des travaux si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, avant application de l'abattement pour durée de détention sur la plus-value nette.