Calculer l'impôt sur vos revenus fonciers : méthode, barème et simulateur

Vous louez un bien immobilier hérité et vous vous demandez combien vous allez payer d'impôt sur les loyers perçus ? Le revenu foncier imposable se calcule en deux temps : déterminer votre base imposable (loyers moins charges, selon le régime fiscal choisi), puis appliquer votre taux marginal d'imposition augmenté des prélèvements sociaux. Ce guide détaille la méthode de calcul étape par étape, compare les deux régimes fiscaux (micro-foncier et réel), explique le mécanisme du déficit foncier et vous donne accès aux simulateurs officiels.

Ce que l'impôt sur les revenus fonciers représente concrètement pour un bien hérité loué

Les revenus fonciers désignent les loyers que vous percevez lorsque vous louez un bien immobilier nu (vide, sans meubles), qu'il s'agisse d'un logement, d'un local commercial ou d'un garage. Ces revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers au sens de l'article 14 du Code général des impôts : ils s'ajoutent à votre revenu global et sont taxés à votre taux marginal d'imposition (TMI), auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine.

Point de vigilance fréquent : l'impôt sur les revenus fonciers ne doit pas être confondu avec la taxe foncière. La taxe foncière est un impôt local calculé sur la valeur locative cadastrale du bien, que vous soyez propriétaire occupant ou bailleur, que le bien génère ou non des revenus. L'impôt sur les revenus fonciers, lui, ne s'applique que si vous percevez effectivement des loyers, et son montant dépend du niveau de ces loyers et de vos charges déductibles. Les deux impôts sont dus en parallèle si vous louez un bien hérité, mais leur assiette et leur calcul sont entièrement distincts.

À savoir : La confusion entre taxe foncière et impôt sur les revenus fonciers est fréquente. Si vous louez un bien hérité, vous devez payer les deux, mais ils n'ont aucun lien : la taxe foncière est payée par le propriétaire du bien au 1er janvier (indépendamment des revenus perçus), tandis que l'impôt sur les revenus fonciers est calculé sur les loyers encaissés dans l'année, après déduction éventuelle de charges.

Lorsqu'un héritier décide de mettre en location le bien qu'il a reçu, il devient automatiquement redevable de l'impôt sur les revenus fonciers dès le premier loyer encaissé. Cette imposition s'ajoute à ses autres revenus (salaires, pensions, etc.) et peut, selon le montant des loyers et la tranche d'imposition du foyer, représenter une charge substantielle. Il est donc indispensable de l'anticiper pour ne pas être pris au dépourvu lors de la déclaration annuelle. Voir aussi : Plus-value à la revente d'un bien hérité.

Les deux régimes fiscaux : micro-foncier ou régime réel ?

Le choix du régime fiscal applicable à vos revenus fonciers dépend du montant brut annuel de vos loyers et de vos charges réelles. Deux options existent : le régime micro-foncier (simplifié) et le régime réel. Chacun applique une méthode différente pour calculer votre revenu foncier imposable, avec un impact direct sur le montant de l'impôt à payer.

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus fonciers annuels bruts (toutes locations nues confondues) sont inférieurs à un seuil légal fixé par le Code général des impôts. Ce seuil est défini dans les paramètres fiscaux mis à jour chaque année par la loi de finances ; au moment de la rédaction de cet article, ce montant doit être vérifié dans les textes officiels (service-public.fr ou bofip.impots.gouv.fr) pour l'année de revenus concernée.

Fonctionnement : l'administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts. Vous êtes imposé sur les 70 % restants, sans avoir à justifier vos charges réelles ni à tenir de comptabilité.

Avantage : simplicité administrative totale. Vous déclarez uniquement le montant brut des loyers perçus, l'abattement est appliqué d'office.

Inconvénient : vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles, même si elles excèdent 30 % de vos loyers. Si vous avez des charges importantes (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière élevée), le micro-foncier peut être désavantageux.

Le régime réel

Le régime réel s'applique obligatoirement si vos revenus fonciers dépassent le seuil du micro-foncier. Il est également accessible sur option même si vos revenus sont inférieurs à ce seuil, dès lors que vous estimez que vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire de 30 %.

Fonctionnement : vous déclarez vos loyers bruts et vous déduisez vos charges réelles justifiées, ligne par ligne, sur la déclaration 2044. Votre revenu foncier imposable est alors égal à la différence entre vos loyers encaissés et l'ensemble de vos charges déductibles.

Avantage : vous profitez de la déduction intégrale de vos charges réelles, ce qui peut réduire significativement votre base imposable, voire créer un déficit foncier (voir section dédiée plus bas).

Inconvénient : formalités plus lourdes (déclaration 2044 à remplir, justificatifs à conserver pendant au moins 3 ans), et si vous optez pour le régime réel alors que vos revenus sont sous le seuil micro-foncier, cette option est irrévocable pendant 3 ans, y compris si votre situation change (vente du bien, fin du crédit). À vérifier avec un notaire ou un conseiller fiscal avant de basculer.

Tableau comparatif des deux régimes :

Critère	Micro-foncier	Régime réel
Conditions d'accès	Revenus annuels inférieurs au seuil légal (à vérifier sur service-public.fr)	Toujours accessible ; obligatoire au-delà du seuil
Base imposable	Loyers bruts après abattement forfaitaire de 30 %	Loyers bruts moins charges réelles déductibles
Formalités	Aucune comptabilité, déclaration simplifiée	Déclaration 2044, justificatifs à conserver
Déficit foncier possible	Non	Oui
Durée d'engagement si option	Non applicable	Irrévocable 3 ans si revenus sous le seuil

Règle de décision : si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, frais de gestion, assurance PNO) représentent plus de 30 % de vos loyers bruts, le régime réel est généralement plus avantageux. Dans le cas contraire, le micro-foncier peut suffire, sauf si vous envisagez de créer un déficit foncier (voir section 4).

Les charges déductibles au régime réel : liste exhaustive

Au régime réel, vous pouvez déduire l'ensemble des charges liées à la propriété et à la gestion du bien loué, dans les limites fixées par l'article 31 du Code général des impôts. Voici la liste des charges courantes déductibles :

Frais de gestion et d'administration : honoraires d'agence immobilière, rémunération du syndic de copropriété (part propriétaire), frais de concierge.
Primes d'assurance : assurance propriétaire non-occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI).
Dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration : plomberie, électricité, peinture, remplacement de fenêtres, réfection de toiture, etc. Ces travaux doivent maintenir ou améliorer le bien dans son état d'usage, sans en modifier la structure ni l'agrandir.
Intérêts d'emprunt et frais d'emprunt : intérêts du crédit immobilier contracté pour l'achat, la construction ou les travaux du bien, ainsi que les frais de dossier et l'assurance emprunteur.
Taxe foncière : la part taxe foncière est intégralement déductible (hors la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, récupérable sur le locataire).
Provisions pour charges de copropriété : la part propriétaire des provisions versées au syndic est déductible l'année du versement, une régularisation intervient l'année suivante lors de l'approbation des comptes.

À savoir : Les travaux de construction ou d'agrandissement ne sont jamais déductibles au titre des revenus fonciers (article 31 du CGI). Confondre ces travaux avec les travaux d'entretien ou d'amélioration est l'erreur la plus fréquente. Par exemple, la création d'une extension ou l'ajout d'un étage ne sont pas déductibles ; en revanche, le remplacement d'une chaudière ou la réfection d'une salle de bains existante le sont.

Pour en savoir plus sur les travaux qui influencent la fiscalité lors de la revente, consultez les travaux déductibles de la plus-value.

Le calcul de l'impôt étape par étape

Une fois que vous avez déterminé votre revenu foncier net imposable (selon le régime micro-foncier ou réel), l'impôt total à payer se calcule en deux composantes distinctes : l'impôt sur le revenu (IR) et les prélèvements sociaux (PS).

Formule générale en deux lignes :

Revenu foncier net imposable = loyers bruts perçus moins charges déductibles (régime réel) ou moins abattement forfaitaire de 30 % (micro-foncier).
Impôt total = revenu net imposable × (taux marginal d'imposition + taux des prélèvements sociaux).

Les deux composantes de l'imposition

L'impôt sur le revenu (IR) : les revenus fonciers s'ajoutent à vos autres revenus (salaires, pensions, etc.) pour former votre revenu imposable global. Ce revenu global est ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (article 197 du CGI), actualisé chaque année par la loi de finances. Le barème comporte plusieurs tranches, chacune taxée à un taux différent. Votre taux marginal d'imposition (TMI) est le taux de la tranche la plus élevée dans laquelle se situe votre revenu. Les taux exacts des tranches doivent être vérifiés sur le site officiel service-public.fr ou dans la documentation de l'administration fiscale (brochure pratique de l'impôt sur le revenu) pour l'année de revenus concernée.

Les prélèvements sociaux (PS) : les revenus fonciers supportent, en plus de l'IR, des prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine. Ces prélèvements comprennent la CSG, la CRDS et d'autres contributions, dont le taux global est fixé par les textes législatifs (Code de la sécurité sociale, lois de finances et de financement de la sécurité sociale). Ce taux global doit être vérifié dans les sources officielles pour l'année de revenus considérée ; il est identique pour tous les propriétaires bailleurs en location nue, quel que soit leur niveau de revenus.

Note sur le prélèvement à la source des revenus fonciers : Contrairement aux salaires, les revenus fonciers ne font pas l'objet d'une retenue à la source directe par un tiers payeur. En revanche, l'administration fiscale peut prélever l'impôt dû sur les revenus fonciers par acompte mensuel ou trimestriel, calculé sur la base de la déclaration de l'année précédente (article 204 G du CGI). Ce système évite d'avoir à payer l'intégralité de l'impôt en une seule fois en septembre. Le montant de l'acompte est ajustable en ligne sur votre espace personnel impots.gouv.fr si votre situation change en cours d'année.

Exemple simplifié (les taux sont à vérifier dans les textes officiels avant application) :

Loyers bruts perçus : 12 000 € par an
Charges déductibles (régime réel) : 4 000 € (taxe foncière, assurance PNO, intérêts d'emprunt, frais de gestion)
Revenu foncier net imposable : 12 000 € − 4 000 € = 8 000 €
TMI du foyer : supposons 30 % (à vérifier dans le barème officiel)
Prélèvements sociaux : supposons un taux global (à vérifier dans les textes)
Impôt total approximatif = 8 000 € × (TMI + taux PS) — le résultat dépend des taux légaux exacts en vigueur.

Disclaimer de simulation obligatoire : Les résultats obtenus via un simulateur ou un calcul manuel ont une visée informative uniquement. Ils ne remplacent ni un acte notarié, ni un conseil fiscal personnalisé. Seule la déclaration officielle transmise à l'administration fiscale et le calcul définitif effectué par celle-ci font foi. Pour toute décision patrimoniale (choix du régime, réalisation de travaux, arbitrage entre location et vente), il est indispensable de consulter un notaire et, le cas échéant, un conseiller fiscal (avocat fiscaliste, expert-comptable).

Le déficit foncier : quand louer un bien hérité réduit votre impôt global

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet, sous conditions, de réduire non seulement l'impôt sur vos revenus fonciers, mais aussi l'impôt sur votre revenu global (salaires, pensions, etc.). Il se produit lorsque vos charges déductibles excèdent vos loyers, créant ainsi un déficit. Ce déficit peut être imputé sur votre revenu global dans la limite d'un plafond annuel légal fixé par le Code général des impôts (article 156 I-3°). Ce plafond doit être vérifié dans les textes officiels ou les paramètres fiscaux mis à jour chaque année (disponibles sur bofip.impots.gouv.fr ou service-public.fr).

Règle de séparation obligatoire entre types de déficit

Point crucial souvent mal compris : tous les déficits fonciers ne sont pas traités de la même manière. Le Code général des impôts impose une distinction stricte selon la nature de la charge à l'origine du déficit :

Déficit issu des intérêts d'emprunt : cette part du déficit est uniquement imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Elle ne peut en aucun cas être déduite de votre revenu global (salaires, pensions).
Déficit issu des autres charges (travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration, taxe foncière, assurance PNO, frais de gestion, charges de copropriété, etc.) : cette part du déficit est imputable sur le revenu global dans la limite du plafond légal annuel. L'excédent éventuel est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Déficits des années antérieures reportés : ils s'imputent uniquement sur les revenus fonciers futurs, jamais sur le revenu global, même s'ils proviennent à l'origine de charges autres que les intérêts d'emprunt.

Exemple :

Loyers annuels : 10 000 €
Charges déductibles hors intérêts d'emprunt (travaux, taxe foncière, assurance) : 18 000 €
Intérêts d'emprunt : 5 000 €
Total des charges : 23 000 €
Déficit foncier total : 23 000 € − 10 000 € = 13 000 €

Ce déficit se décompose en deux parts :

Déficit lié aux charges hors intérêts d'emprunt : 18 000 € − 10 000 € = 8 000 €. Cette part est imputable sur le revenu global dans la limite du plafond annuel (à vérifier). Si le plafond est par exemple de 10 700 €, les 8 000 € sont entièrement imputables sur le revenu global cette année-là.
Déficit lié aux intérêts d'emprunt : 5 000 €. Cette part est reportable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, elle ne réduit pas l'impôt sur les salaires de l'année en cours.

À savoir : Si le bien est vendu avant la fin des 3 ans suivant l'imputation du déficit sur le revenu global, l'avantage fiscal obtenu est remis en cause par l'administration (article 156 I-3° du CGI). Cette règle est particulièrement importante pour un héritier qui envisage de louer le bien hérité quelques années avant de le revendre : il doit s'assurer de conserver le bien au moins 3 ans après avoir imputé un déficit foncier, sous peine de devoir restituer l'économie d'impôt réalisée.

Travaux de rénovation énergétique : plafond majoré

Depuis la loi de finances pour 2023, un plafond majoré s'applique pour certains travaux de rénovation énergétique. Si les travaux permettent à un logement classé E, F ou G (au sens du diagnostic de performance énergétique, DPE) de passer en classe A, B, C ou D, le plafond d'imputation du déficit foncier sur le revenu global peut être porté à un montant supérieur (à vérifier dans les textes officiels, par exemple sur bofip.impots.gouv.fr). Ce dispositif temporaire est encadré par des conditions strictes de nature de travaux et de délai de réalisation ; il convient de vérifier la date limite d'application et les justificatifs requis (DPE avant/après, factures détaillées) avant d'engager les dépenses.

Pour en savoir plus sur le calcul de la plus-value si vous décidez de vendre le bien après l'avoir loué, consultez l'abattement pour durée de détention applicable à la plus-value et la date de référence pour le calcul : décès ou achat initial.

Questions fréquentes

Comment calcule-t-on l'impôt foncier, et est-ce la même chose que la taxe foncière ?

Non, ce sont deux impôts distincts. L'impôt sur les revenus fonciers est calculé sur les loyers que vous percevez, après déduction éventuelle de charges (selon le régime micro-foncier ou réel). Il est soumis au barème de l'impôt sur le revenu (votre TMI) et aux prélèvements sociaux. La taxe foncière, quant à elle, est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien, indépendamment du fait que vous perceviez ou non des loyers et indépendamment de votre niveau de revenus. C'est un impôt local dû par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année, qu'il occupe le bien lui-même, le loue ou le laisse vacant.

Il existe néanmoins un lien indirect entre les deux : au régime réel, la taxe foncière est déductible de vos revenus fonciers. Cela signifie que si vous payez une taxe foncière élevée, elle vient diminuer votre revenu foncier imposable, et donc réduire l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux que vous devez payer sur vos loyers.

Mes revenus fonciers dépassent le seuil micro-foncier : que se passe-t-il ?

Si vos revenus fonciers bruts annuels dépassent le seuil légal du micro-foncier (à vérifier sur service-public.fr ou dans le BOFiP), le régime réel s'applique automatiquement. Vous devez alors remplir la déclaration 2044 pour détailler vos loyers et vos charges réelles. Il n'y a pas d'option à exercer dans ce cas : le dépassement du seuil entraîne le basculement obligatoire vers le régime réel. Vous devrez conserver l'ensemble de vos justificatifs de charges (factures, relevés bancaires, avis de taxe foncière, etc.) pendant au moins 3 ans.

La CSG sur les revenus fonciers est-elle déductible ?

Oui, partiellement. Sur le montant total des prélèvements sociaux que vous payez sur vos revenus fonciers, une fraction de la CSG est déductible du revenu imposable de l'année suivante. Le taux de cette fraction déductible est défini par les textes législatifs (Code de la sécurité sociale et Code général des impôts) et doit être vérifié dans les sources officielles pour l'année concernée (il s'agit en général d'un pourcentage précis de la CSG totale payée).

Cette déduction est appliquée automatiquement par l'administration fiscale lors du calcul de votre impôt sur le revenu de l'année N+1, sur la base de la CSG payée en N. Vous n'avez aucune démarche particulière à effectuer : l'administration reporte ce montant déductible sur votre déclaration de revenus pré-remplie. Cela réduit légèrement votre base imposable de l'année suivante, et donc diminue l'impôt à payer cette année-là.

Pour aller plus loin : si vous envisagez de vendre le bien hérité plutôt que de le louer, ou après quelques années de location, pensez à comparer les conséquences fiscales de la plus-value immobilière avec celles de la perception de revenus fonciers. Le simulateur officiel de l'impôt sur le revenu, accessible sur le portail impots.gouv.fr, permet d'estimer l'impact de vos revenus fonciers dans votre déclaration globale. Voir le barème complet des droits de succession.

Cette simulation a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Les montants, barèmes et taux mentionnés dans cet article doivent être systématiquement vérifiés dans les sources officielles (service-public.fr, legifrance.gouv.fr, bofip.impots.gouv.fr) pour l'année de revenus concernée, car ils peuvent évoluer d'une année sur l'autre. Pour toute décision relative à la gestion de votre patrimoine immobilier hérité, consultez un notaire et, si nécessaire, un conseiller fiscal.

Impôt sur les revenus fonciers : calcul, barème et simulateur 2025