Date de référence pour le calcul de la plus-value : décès ou achat initial ?
Lorsque vous revendez un bien hérité, la date de référence retenue pour calculer la plus-value n'est pas celle à laquelle le défunt l'avait lui-même acheté. C'est la valeur vénale déclarée dans la succession qui fait office de prix d'acquisition fiscal, conformément à l'article 150 VB du Code général des impôts. Cette règle change radicalement le calcul de l'impôt dû et la durée de détention prise en compte pour les abattements.
Quelle date retenir comme point de départ du calcul de la plus-value ?
En cas de succession, le fisc ne remonte pas jusqu'à la date d'achat initiale par le défunt. La date du décès marque le début de votre période de détention en tant qu'héritier. Le prix d'acquisition retenu fiscalement correspond à la valeur déclarée du bien dans la déclaration de succession, et non au prix que le défunt avait payé à l'origine. Cette règle, fixée par l'article 150 VB du CGI, signifie que toute plus-value réalisée par le défunt entre son achat et son décès échappe à l'impôt sur les plus-values immobilières.
Concrètement : si le défunt avait acheté une maison 150 000 € en 2000 et qu'elle valait 300 000 € au moment de son décès en 2020, vous repartez de 300 000 € pour calculer votre propre plus-value en cas de revente. La différence entre 150 000 € et 300 000 € n'entre jamais dans l'assiette fiscale de la plus-value à la revente.
La règle générale : la valeur déclarée dans la succession fait office de prix d'acquisition
L'article 150 VB du CGI pose le principe : le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value d'un bien transmis par succession est sa valeur vénale au jour du décès, telle que déclarée dans la déclaration de succession. Cette valeur sert de point de départ fiscal, même si elle ne correspond pas à un prix réellement payé par l'héritier.
Cette règle remplit une double fonction. D'un côté, elle évite de taxer deux fois la même plus-value (une fois au titre des droits de succession sur la valeur du bien, une deuxième fois au titre de la plus-value immobilière). De l'autre, elle protège les héritiers d'une imposition sur des gains qu'ils n'ont pas réalisés eux-mêmes : c'est le défunt qui a vu le bien prendre de la valeur, pas vous.
À savoir : la valeur déclarée dans la succession engage fiscalement l'héritier dans les deux sens. Une sous-évaluation vous expose à un redressement en cas de contrôle fiscal sur la succession ou sur la plus-value. Une surévaluation réduit certes la plus-value taxable à la revente, mais alourdit mécaniquement l'assiette des droits de succession payés au moment de l'héritage.
Les cas où la date d'achat initiale peut rester pertinente
Bien acquis à titre onéreux par le défunt avant une certaine date : abattements pour durée de détention calculés à partir de quand ?
L'abattement pour durée de détention court à partir de la date du décès, et non à partir de la date d'achat initiale par le défunt. Vous repartez de zéro pour le décompte de la durée, quel que soit le nombre d'années pendant lesquelles le bien est resté dans le patrimoine du défunt.
Deux cas illustrent cette règle :
Cas 1 : le défunt avait acheté le bien deux ans avant son décès. En tant qu'héritier, vous ne bénéficiez d'aucun abattement pour durée de détention si vous revendez immédiatement après le décès, puisque vous ne détenez le bien que depuis quelques mois ou quelques années.
Cas 2 : le défunt détenait le bien depuis trente ans au moment de son décès. Si vous revendez trois ans après avoir hérité, vous ne bénéficiez que de l'abattement correspondant à trois années de détention, pas à trente-trois ans. La durée de détention du défunt n'est jamais transmise à l'héritier pour le calcul de la plus-value.
Cette règle peut surprendre lorsque le bien était détenu depuis longtemps par le défunt, mais elle découle directement du principe selon lequel la transmission successorale "remet les compteurs à zéro" : vous héritez d'une valeur actualisée au jour du décès, pas d'un historique fiscal.
Donation-partage ou legs avec charges : règle spécifique sur la valeur retenue
Lorsque la valeur retenue dans la déclaration de succession fait l'objet d'une contestation ou d'une rectification ultérieure par l'administration fiscale, la base de calcul de la plus-value peut être ajustée. Il s'agit d'un point d'incertitude : si la valeur initialement déclarée est remise en cause (redressement pour sous-évaluation, par exemple), le prix d'acquisition fiscal peut être modifié rétroactivement, ce qui change le calcul de la plus-value. Nous vous recommandons de vérifier auprès de votre notaire en cas de succession rectifiée par l'administration.
Frais à ajouter au prix d'acquisition pour réduire la plus-value imposable
Plusieurs frais liés à la succession s'ajoutent au prix d'acquisition retenu, réduisant d'autant la plus-value taxable :
- Les droits de succession acquittés viennent majorer le prix d'acquisition (art. 150 VB du CGI, II). Si vous avez payé 40 000 € de droits de succession sur un bien évalué à 300 000 €, votre prix d'acquisition fiscal passe à 340 000 €.
- Les frais de notaire liés à la succession (droits d'enregistrement, émoluments du notaire) sont également ajoutés.
- Les travaux réalisés après l'entrée dans le patrimoine peuvent être déduits de la plus-value, sous conditions précises détaillées dans l'article dédié aux travaux déductibles de la plus-value.
Si vous louez le bien avant de le revendre, consultez également notre article sur le calcul de l'impôt sur le revenu foncier pour anticiper l'imposition des loyers perçus entre-temps.
Ce que change concrètement le choix de la date sur le montant imposable
Le tableau suivant récapitule les règles applicables selon l'origine du bien :
| Situation | Prix d'acquisition retenu | Durée de détention décomptée à partir de |
|---|---|---|
| Revente par l'héritier après succession | Valeur déclarée au décès (art. 150 VB CGI) | Date du décès |
| Revente après donation du vivant | Valeur déclarée dans l'acte de donation | Date de la donation |
| Revente d'un bien acquis à titre onéreux (hors succession) | Prix d'achat payé | Date d'achat |
Lecture du tableau : lorsqu'un héritier revend un bien, la plus-value se calcule par différence entre le prix de vente et la valeur déclarée au décès, majorée des droits de succession et frais de notaire. La durée de détention prise en compte pour les abattements progressifs court uniquement à partir du décès, sans reprendre l'historique du défunt. En revanche, si vous avez acquis le bien vous-même par achat direct, le calcul se fonde sur le prix réellement payé et la durée totale depuis cet achat. Cette distinction change radicalement le montant d'impôt dû dans la plupart des cas.
Voir le barème complet des droits de succession pour aller plus loin.
Cette analyse a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Pour tout arbitrage fiscal ou toute question sur votre situation patrimoniale, consultez un notaire ou un conseil en gestion de patrimoine.