Vous vendez un bien hérité ou acquis et cherchez à réduire l'impôt sur la plus-value ? Les frais de notaire réglés à l'achat peuvent, sous conditions, majorer votre prix d'acquisition et diminuer ainsi la base imposable. Voici ce que la loi autorise à déduire, comment choisir entre forfait et frais réels, et les pièges à éviter.
Ce que la loi autorise à déduire du prix d'acquisition (art. 150 VB CGI)
L'article 150 VB du Code général des impôts (CGI) permet de majorer le prix d'acquisition de certains frais pour réduire la plus-value imposable. Le prix d'acquisition désigne la valeur retenue comme base de calcul lors de l'entrée du bien dans votre patrimoine, distincte du prix de vente.
Concrètement, vous pouvez ajouter au prix d'achat initial les frais d'acquisition que vous avez effectivement supportés. Ces frais comprennent principalement les droits de mutation (taxe de publicité foncière ou droits d'enregistrement), les débours du notaire, ses émoluments (honoraires) et la TVA sur ces émoluments. Ils sont improprement appelés « frais de notaire » alors qu'ils comportent surtout des impôts et taxes.
Cette majoration réduit mécaniquement la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, donc l'assiette de l'impôt sur la plus-value immobilière. Toutefois, elle ne s'applique que si vous avez acquis le bien à titre onéreux (achat classique). Pour un bien hérité ou reçu par donation, les règles diffèrent : le prix d'acquisition est alors la valeur vénale déclarée dans la succession ou la donation, sans possibilité d'ajouter de frais d'acquisition au sens de l'article 150 VB.
Forfait de 7,5 % ou frais réels : quelle option choisir
Le texte fiscal vous offre un choix binaire pour calculer la majoration du prix d'acquisition : appliquer un forfait de 7,5 % ou justifier vos frais réels. Ce choix est exclusif : vous ne pouvez pas cumuler les deux méthodes pour une même acquisition.
Le forfait de 7,5 %
Le forfait consiste à majorer automatiquement le prix d'achat de 7,5 % sans fournir aucun justificatif. Cette option s'applique uniquement aux biens acquis à titre onéreux. En pratique, vous multipliez le prix payé par 1,075 pour obtenir le prix d'acquisition retenu dans le calcul de la plus-value.
Avantages : simplicité totale, aucun document à conserver ni à produire en cas de contrôle fiscal.
Limite : si vos frais réels dépassent 7,5 % du prix d'achat (ce qui arrive souvent), le forfait vous fait perdre une partie de la déduction possible.
Les frais réels justifiés
Vous pouvez alternativement déduire le montant exact des frais supportés, à condition de les justifier par des pièces comptables.
Entrent dans les frais réels :
- Les émoluments du notaire (rémunération proportionnelle et fixe, réglementée par décret).
- Les droits de mutation (environ 5,8 % du prix dans l'ancien, selon le département).
- Les débours (frais engagés par le notaire pour votre compte : extrait cadastral, état hypothécaire, etc.).
- La TVA sur les émoluments du notaire (si applicable).
- Les honoraires d'agence immobilière, uniquement s'ils figurent dans l'acte authentique et ont été supportés par l'acquéreur (vous).
N'entrent pas dans les frais d'acquisition au sens de l'article 150 VB :
- Les intérêts d'emprunt (traités ailleurs dans la fiscalité des revenus fonciers, pas dans le calcul de la plus-value).
- Les frais de garantie (hypothèque, caution bancaire).
- Les frais de dossier bancaire.
- Les honoraires du syndic de copropriété.
Condition : vous devez conserver l'acte authentique d'acquisition et tout document justifiant le montant exact des frais (relevé notarié, facture d'agence). En cas de contrôle, l'administration fiscale vérifie la réalité et le montant de ces dépenses.
Quand les frais réels dépassent le forfait : les cas concrets
Le forfait de 7,5 % devient insuffisant dans plusieurs situations courantes :
- Vous avez acheté un bien ancien : les droits de mutation atteignent environ 5,8 % du prix, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire (environ 1 à 2 % selon le prix) et les débours. Total fréquent : 7 à 8 %, voire plus.
- Les honoraires d'agence figurent dans l'acte et ont été payés par vous (cas des ventes avec « frais d'agence à la charge de l'acquéreur »).
- Vous avez acquis le bien dans le cadre d'une succession avec partage : les frais de partage ou de licitation peuvent, sous conditions, entrer dans le calcul (point à vérifier avec le notaire, car la jurisprudence reste nuancée sur ce point).
À savoir : les frais de succession eux-mêmes (droits payés au fisc lors de l'héritage) ne sont pas des frais d'acquisition au sens de l'article 150 VB. Ils relèvent d'une autre ligne de majoration du prix d'acquisition dans certains cas (héritage, donation), mais pas dans le cadre du choix forfait/réel traité ici.
Ce qui n'est pas déductible au titre du prix d'acquisition
Pour éviter les erreurs de déclaration, voici les frais fréquemment confondus mais exclus du calcul :
- Intérêts d'emprunt : ils ne majorent jamais le prix d'acquisition dans le calcul de la plus-value immobilière.
- Frais de garantie (hypothèque, privilège de prêteur de deniers, caution bancaire) : ce sont des sûretés, pas des frais d'acquisition.
- Frais de dossier bancaire : ils accompagnent le financement, pas l'acquisition elle-même.
- Honoraires du syndic de copropriété : ils relèvent des charges courantes de gestion, pas de l'acquisition.
- Frais de déménagement, d'assurance emprunteur, de diagnostic immobilier réalisé après l'achat : aucun lien direct avec les formalités d'acquisition.
L'administration fiscale vérifie la nature et la date de chaque dépense : seuls les frais directement liés à la mutation du bien à votre profit sont déductibles.
Comment intégrer ces frais dans le calcul de la plus-value
Le calcul de la plus-value immobilière suit cette formule de base :
Prix de cession (prix de vente net vendeur)
moins Prix d'acquisition majoré des frais déductibles
moins Coût des travaux déductibles éventuels
égale Plus-value brute, à laquelle s'appliquent ensuite les abattements pour durée de détention.
Les frais d'acquisition (forfait 7,5 % ou frais réels) viennent donc majorer le prix d'achat initial. Cette majoration s'applique uniquement si vous avez acquis le bien à titre onéreux. Pour un bien hérité, le prix d'acquisition retenu est la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession, et aucun frais d'acquisition ne peut être ajouté au sens de l'article 150 VB (sauf cas particuliers de frais de partage ou de licitation, à vérifier avec le notaire).
Une fois la plus-value brute déterminée, vous pouvez la réduire via les abattements pour durée de détention, puis calculer l'impôt dû (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements).
À savoir : en cas d'acquisition à titre gratuit (héritage, donation), aucun frais d'acquisition ne peut être ajouté au prix de revient retenu (valeur vénale déclarée). Les frais de partage ou de licitation peuvent, dans certains cas, majorer cette valeur, mais cette règle reste conditionnelle et mérite une vérification auprès de votre notaire avant de l'appliquer dans votre déclaration fiscale.
Pour approfondir le sujet et comprendre l'ensemble des règles applicables à la vente d'un bien hérité, consultez notre guide complet : calculer la plus-value sur un bien hérité.
Questions fréquentes
Les frais d'agence payés par l'acheteur sont-ils déductibles ?
Oui, à condition qu'ils figurent dans l'acte authentique d'acquisition et qu'ils aient été supportés par vous en tant qu'acquéreur. En pratique, l'acte doit préciser que les honoraires d'agence sont « à la charge de l'acquéreur » et en indiquer le montant. Sans cette mention, vous ne pourrez pas les justifier en cas de contrôle.
Peut-on cumuler le forfait de 7,5 % et des frais réels partiels ?
Non. Le choix entre forfait de 7,5 % et frais réels est exclusif pour une même acquisition. Vous ne pouvez pas, par exemple, appliquer le forfait sur une partie du prix et justifier certains frais en complément. En revanche, si vous avez acquis plusieurs biens à des dates différentes, vous pouvez choisir une méthode distincte pour chaque acquisition.
Droits de succession : barème, abattements et simulateur
Rappel : cette simulation a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Les montants présentés ici reposent sur les textes fiscaux en vigueur (art. 150 VB CGI) et les sources officielles consultées. Pour une situation complexe (indivision, bien reçu par donation-partage, licitation), consultez un notaire ou un conseil en gestion de patrimoine avant de déclarer votre plus-value.