Art. 669 CGI : barème usufruit et calcul avec exemples concrets

L'article 669 du Code général des impôts fixe la valeur fiscale de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier : de 10 % à 90 % de la valeur du bien en pleine propriété. Ce barème s'applique à toute succession ou donation impliquant un démembrement de propriété — il est identique dans les deux cas.

Comment calculer la valeur de l'usufruit avec l'art. 669 CGI

Le calcul se fait en trois étapes, identiques pour une succession et une donation :

1. Identifier l'âge de l'usufruitier au jour du décès ou de la signature de l'acte de donation.
2. Lire le coefficient applicable dans le barème légal (art. 669 CGI) — c'est la valeur de l'usufruit exprimée en pourcentage de la valeur en pleine propriété.
3. Multiplier la valeur du bien en pleine propriété par ce coefficient pour obtenir la valeur fiscale de l'usufruit ; le complément à 100 % est la valeur de la nue-propriété.

Le barème de l'art. 669 CGI

À savoir : le barème s'applique à l'âge de l'usufruitier à la date de l'acte ou du décès, arrondi à l'année entière. Un usufruitier qui a 70 ans et 6 mois entre dans la tranche "71 à 80 ans" (on retient l'âge au jour de l'acte, pas l'âge à l'anniversaire).

3 exemples chiffrés d'application de l'art. 669 CGI

Exemple 1 — Conjoint survivant, 67 ans, maison de 380 000 €

Madame opte pour la totalité de la succession en usufruit (art. 757 du Code civil). Son mari vient de décéder, elle a 67 ans.

• Tranche d'âge : 61 à 70 ans → coefficient usufruit = 40 %
• Valeur fiscale de l'usufruit : 380 000 € × 40 % = 152 000 €
• Valeur de la nue-propriété : 380 000 € × 60 % = 228 000 €

Les enfants (nus-propriétaires) ne paient pas de droits de succession sur la valeur de l'usufruit tant que Madame est en vie. À son décès, l'usufruit s'éteint sans droit supplémentaire (art. 1133 du CGI).

Exemple 2 — Parent qui donne l'usufruit à titre temporaire, 73 ans, appartement de 250 000 €

Monsieur, 73 ans, donne à sa fille la nue-propriété de son appartement et conserve l'usufruit sa vie durant.

• Tranche d'âge : 71 à 80 ans → coefficient usufruit = 30 %
• Assiette taxable pour la donation : 250 000 € × 70 % = 175 000 € (valeur de la nue-propriété)
• Abattement applicable (enfant) : 100 000 €
• Base imposable : 175 000 € − 100 000 € = 75 000 €
• Droits de donation sur 75 000 € (barème ligne directe) : environ 12 194 €

Sans démembrement (donation en pleine propriété), la base serait 250 000 − 100 000 = 150 000 €, pour des droits d'environ 27 194 €. Le gain fiscal lié au démembrement est ici de 15 000 €.

Exemple 3 — Succession avec usufruit du conjoint, 82 ans, immeuble de 600 000 €

Le défunt laisse un conjoint de 82 ans et deux enfants. Le conjoint opte pour l'usufruit légal.

• Tranche d'âge : 81 à 90 ans → coefficient usufruit = 20 %
• Valeur fiscale de l'usufruit : 600 000 € × 20 % = 120 000 €
• Valeur de la nue-propriété : 600 000 € × 80 % = 480 000 €
• Part de chaque enfant (nue-propriétaire à 50 %) : 240 000 €
• Abattement parent-enfant : 100 000 € par enfant
• Base taxable pour chaque enfant : 240 000 − 100 000 = 140 000 €

À ce stade, plus le conjoint est âgé, plus la nue-propriété est élevée, et plus les droits payés par les enfants augmentent — à patrimoine égal.

Ce que l'art. 669 CGI ne couvre pas

Le barème de l'art. 669 CGI ne s'applique qu'à l'usufruit viager (dont la durée est liée à la vie de l'usufruitier). Pour un usufruit temporaire (durée fixe, par exemple 10 ans), la valeur est calculée différemment : on retient la valeur la plus faible entre la valeur viagère (art. 669 CGI) et 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans (art. 669 II du CGI). Ce cas est moins fréquent en matière successorale.

Le barème ne tient pas compte non plus de la valeur économique réelle de l'usufruit (rendement locatif du bien, état du marché) : il s'agit d'une valeur purement fiscale, utilisée pour le calcul des droits de mutation. La valeur économique d'un usufruit peut être différente — mais c'est la valeur fiscale qui s'impose à l'administration.

Questions fréquentes

L'art. 669 CGI s'applique-t-il aussi aux donations, pas seulement aux successions ?

Oui. Le même barème s'applique à toute constitution d'usufruit à titre gratuit, qu'elle résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs. Seul l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte (ou du décès) change le coefficient applicable.

Comment s'applique l'art. 669 CGI si l'usufruitier est une personne morale ?

Pour un usufruitier personne morale (société, association), l'usufruit est évalué à 23 % de la valeur en pleine propriété, sans référence à un barème par âge (art. 669 II CGI). Ce cas est rare dans les successions familiales.

Peut-on négocier la valeur de l'usufruit avec le fisc ?

Non. Le barème de l'art. 669 CGI est d'ordre public : il s'impose à toutes les parties. Aucune convention contraire ne peut modifier la valeur fiscale retenue pour le calcul des droits de mutation. En revanche, la valeur économique de l'usufruit (pour une cession entre les parties) peut être librement fixée par convention.

Faut-il refaire le calcul si l'usufruitier change de tranche d'âge après la constitution de l'usufruit ?

Non. L'évaluation est faite une seule fois, à la date de constitution de l'usufruit (décès ou donation). Elle ne change pas si l'usufruitier vieillit ou change de tranche d'âge par la suite.

Utilisez notre outil de calcul usufruit / nue-propriété pour obtenir la répartition exacte selon l'âge de l'usufruitier.

Ces informations ont une visée informative et ne remplacent pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Les calculs présentés sont des illustrations — votre situation peut comporter des spécificités (donations antérieures, abattements partiellement consommés, démembrement croisé) qui modifient le résultat. Consultez un notaire pour toute décision patrimoniale.