Vente d'une maison héritée : comment se répartit la plus-value entre héritiers
Lorsque vous vendez une maison héritée, le montant que chaque héritier reçoit n'est pas simplement le prix de vente divisé par le nombre de parts. La plus-value immobilière doit d'abord être calculée, imposée, puis répartie entre les héritiers selon leurs quotes-parts indivises. Ce guide détaille les étapes de ce calcul et les montants réellement perçus par chaque héritier.
Ce que vous touchez réellement à la vente : prix net et plus-value
Le produit de la vente se décompose en plusieurs étapes : le prix de vente stipulé dans l'acte diminué des frais de cession, duquel on retranche le prix d'acquisition majoré des frais pour obtenir la plus-value brute, puis l'impôt sur cette plus-value. Ce n'est qu'après paiement de l'impôt que le notaire répartit le prix net entre les héritiers.
Comment se calcule la plus-value brute sur un bien hérité
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition.
Pour un bien reçu par succession, le prix d'acquisition retenu est la valeur vénale déclarée à la succession (art. 150 VB du Code général des impôts), c'est-à-dire la valeur du bien au jour du décès telle qu'indiquée dans la déclaration de succession. Cette valeur est majorée des droits de succession effectivement acquittés par les héritiers et des frais de notaire liés à la succession (rémunération du notaire, débours).
Le prix de cession est le prix réel stipulé dans l'acte de vente, minoré sur justificatifs des frais supportés par le vendeur lors de la cession : diagnostics obligatoires (amiante, plomb, performance énergétique), commission d'agence immobilière si elle est à la charge du vendeur, TVA acquittée le cas échéant (art. 150 VA du CGI).
Point à savoir : si les héritiers ont bénéficié d'un abattement important sur les droits de succession (par exemple l'abattement de 100 000 € entre parent et enfant), seuls les droits réellement payés après abattement sont ajoutés au prix d'acquisition. Le montant exact dépend du montant d'abattement appliqué, à vérifier sur la déclaration de succession (formulaire 2705 ou 2705-S).
Frais et travaux déductibles pour réduire la plus-value
Le prix d'acquisition peut être majoré de plusieurs catégories de frais, dans des conditions strictes fixées par l'administration fiscale.
Frais d'acquisition : vous pouvez retenir soit le montant réel justifié (droits d'enregistrement, rémunération du notaire, débours), soit un forfait de 7,5 % du prix d'acquisition si les frais réels ne peuvent être justifiés (art. 150 VB II 3° du CGI). Ces frais d'acquisition sont distincts des frais de notaire liés à la succession : ces derniers, s'ils ont été acquittés par les héritiers, s'ajoutent directement à la valeur vénale déclarée.
Travaux : seuls les travaux réalisés après la date du décès par les héritiers peuvent être déduits. Ils doivent avoir été effectués par une entreprise et justifiés par des factures soumises à TVA (les travaux réalisés par les héritiers eux-mêmes ne sont plus déductibles depuis le 1er janvier 2012, conformément à la doctrine fiscale BOI-RFPI-PVI-20-10-20).
Deux options existent :
- Montant réel sur factures, si le bien est détenu moins de 5 ans depuis le décès.
- Forfait de 15 % du prix d'acquisition, si le bien est détenu plus de 5 ans depuis le décès. Ce forfait s'applique sans justificatif et sans avoir à prouver la réalité des travaux. Les deux options ne se cumulent pas.
Point essentiel : la durée de détention pour les biens hérités court à compter de la date du décès (date d'ouverture de la succession), non de la date d'achat initial par le défunt. Ce point est explicitement confirmé par la doctrine fiscale (BOI-RFPI-PVI-20-20-10). Par exemple, si le défunt avait acheté le bien 18 ans avant son décès et que les héritiers vendent 4 ans après le décès, la durée de détention fiscale des héritiers est de 4 ans seulement, pas 22 ans.
Abattement pour durée de détention : ce que ça change sur votre impôt
La plus-value brute calculée ci-dessus est ensuite diminuée d'un abattement progressif fonction de la durée de détention, distinct pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux (art. 150 VC du CGI).
| Durée de détention | Taux d'abattement IR (par année) | Taux d'abattement prélèvements sociaux (par année) | Taux global résiduel (IR 19 % + PS 17,2 %) |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | 0 % | 0 % | 36,20 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % | De 34,78 % (6 ans) à 13,42 % (21 ans) |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % | 12,38 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération totale | 9 % par année | De 10,84 % (23 ans) à 1,55 % (29 ans) |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale | 0 % |
Exonération totale d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention. Exonération totale de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
Point pratique majeur pour un héritier : si le défunt détenait le bien depuis 18 ans et que les héritiers vendent 4 ans après le décès, la durée de détention fiscale des héritiers est de 4 ans seulement (date du décès = point zéro). Ils ne bénéficient donc d'aucun abattement : la plus-value imposable est égale à la plus-value brute, taxée à 36,20 %.
Taux d'imposition : 19 % d'IR, 17,2 % de prélèvements sociaux, et une surtaxe possible
La plus-value imposable (après abattement pour durée de détention) est soumise à une taxation forfaitaire composée de deux éléments :
- Impôt sur le revenu : 19 % (art. 200 B du CGI).
- Prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité – art. L136-7 du Code de la sécurité sociale).
Taux global : 36,20 % sur la plus-value imposable, hors surtaxe.
La règle des 50 000 € s'apprécie par tête, pas sur le bien entier
Une taxe supplémentaire (surtaxe) s'applique sur les plus-values immobilières imposables supérieures à 50 000 €, pour les cessions de logements (hors terrains à bâtir), selon un barème progressif de 2 % à 6 % de la plus-value imposable (art. 1609 nonies G du CGI). Cette surtaxe est calculée par le notaire et prélevée directement sur le prix de vente (art. 150 VG du CGI).
Règle essentielle en cas d'indivision : le seuil de 50 000 € s'apprécie individuellement, en proportion de la quote-part de chaque héritier (confirmation par la doctrine fiscale BOI-RFPI-TPVIE-10-20). Chaque héritier est redevable de la surtaxe uniquement si sa quote-part de plus-value imposable dépasse 50 000 €.
Exemple chiffré structuré :
- Un bien vendu avec une plus-value imposable (après abattement pour durée de détention) de 180 000 €, détenu à parts égales par 4 héritiers.
- Quote-part de chacun : 180 000 € ÷ 4 = 45 000 €, inférieur au seuil de 50 000 €.
- Surtaxe non due pour aucun des héritiers.
Même exemple avec 3 héritiers :
- Quote-part de chacun : 180 000 € ÷ 3 = 60 000 €, supérieur au seuil de 50 000 €.
- Surtaxe applicable pour chacun, selon le barème : pour une quote-part de 60 000 €, surtaxe = 2 % × 60 000 € – (60 000 € – 60 000 €) × 1/20 = 1 200 € par héritier.
Point à savoir : le notaire calcule et prélève automatiquement la surtaxe sur le prix de vente. L'héritier n'a aucune démarche supplémentaire à effectuer auprès de l'administration fiscale pour cette taxe.
Comment se répartit concrètement le produit de la vente entre héritiers
La répartition du prix net (après paiement de l'impôt sur la plus-value par le notaire) s'effectue au prorata des quotes-parts indivises de chaque héritier, telles que fixées par la dévolution successorale ou le testament (art. 815 et suivants du Code civil).
Dévolution successorale : ordre légal d'attribution des biens du défunt en l'absence de testament. Indivision : situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, chacune pour une quote-part.
Cas 1 : tous les héritiers ont la même quote-part
Exemple : 3 enfants héritiers à parts égales (chacun 1/3 en pleine propriété). Si le prix de vente net après impôt est de 270 000 €, chaque héritier reçoit 270 000 € ÷ 3 = 90 000 €.
Cas 2 : quotes-parts inégales (démembrement de propriété)
Exemple : conjoint survivant en usufruit, enfants en nue-propriété. La répartition du prix de vente suit des règles spécifiques au démembrement de propriété (barème fiscal de l'usufruit fonction de l'âge de l'usufruitier, art. 669 du CGI). Ce cas sort du périmètre de cet article ; il nécessite un calcul notarié spécifique. Si votre situation comporte un démembrement, consultez votre notaire ou l'article dédié sur Réussir une Succession (ancre variée : « Tout savoir sur la plus-value à la revente »).
Cas 3 : un héritier rachète les parts des autres (licitation)
Si un héritier souhaite conserver le bien et rachète les parts des autres, chaque cédant (celui qui vend sa part) reste redevable de l'impôt sur la plus-value sur sa quote-part. Le racheteur n'est pas imposé sur cette opération (il acquiert, il ne vend pas), mais paie des droits de mutation (droits d'enregistrement) sur le prix de rachat des parts.
Liens contextuels :
- Pour comprendre le mécanisme global de la plus-value en cas de vente en indivision, consultez notre guide dédié sur la plus-value en cas de vente en indivision.
Le rôle du notaire dans le calcul et le versement de l'impôt
Le notaire chargé de la vente établit la déclaration 2048-IMM, calcule la plus-value imposable en appliquant les abattements pour durée de détention et les exonérations éventuelles, prélève l'impôt sur le prix de vente et le verse directement aux services de la publicité foncière (art. 150 VG du CGI). L'héritier reçoit un relevé détaillant le calcul de sa quote-part de plus-value imposable, qu'il devra reporter sur sa déclaration de revenus annuelle (case 3VZ du formulaire 2042).
Disclaimer : cette simulation a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Pour toute situation impliquant une succession, un démembrement de propriété, ou une configuration familiale complexe (ex-conjoint, enfants de plusieurs lits), consultez un notaire ou un professionnel du droit avant de prendre une décision.
Exonérations applicables à un héritier qui vend
Plusieurs régimes d'exonération peuvent s'appliquer à un héritier qui vend un bien reçu par succession, selon l'usage du bien et la situation personnelle de l'héritier.
Exonération résidence principale : la plus-value réalisée sur la vente de la résidence principale du vendeur au moment de la vente est totalement exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, dépendances immédiates et nécessaires comprises (art. 150 U II 1° du CGI). Cette exonération s'applique si l'héritier occupait lui-même le bien comme résidence principale au moment de la vente. Si le bien était la résidence principale du défunt mais pas de l'héritier (par exemple une maison familiale que l'héritier n'a jamais habitée), l'exonération résidence principale ne s'applique pas : la plus-value est imposable selon le régime général.
Exonération pour durée de détention : au-delà de 22 ans de détention, exonération totale d'impôt sur le revenu ; au-delà de 30 ans, exonération totale de prélèvements sociaux (voir tableau section « Abattement pour durée de détention » ci-dessus).
Exonération si prix de vente inférieur ou égal à 15 000 € : la plus-value est exonérée si le prix de vente de la quote-part du bien (ou du bien entier s'il n'y a qu'un seul vendeur) ne dépasse pas 15 000 € (art. 150 U II 6° du CGI). Ce seuil s'apprécie par cédant et par quote-part en pleine propriété, non sur le prix total du bien. Par exemple, si un héritier détient 1/3 d'un bien vendu 50 000 €, sa quote-part de prix de vente est de 50 000 € ÷ 3 = 16 667 €, supérieur au seuil : pas d'exonération. S'il détenait 1/4, sa quote-part serait de 12 500 €, inférieur au seuil : exonération totale pour cet héritier.
Cas particuliers signalés sans développement (renvoi au notaire ou à l'article frère le cas échéant) : retraités ou invalides sous conditions de ressources (revenu fiscal de référence inférieur à un seuil, non-assujettissement à l'IFI pour l'avant-dernière année précédant la vente – art. 150 U II 2° du CGI), résidents en EHPAD ou établissement d'accueil d'adultes handicapés sous conditions (vente de l'ancienne résidence principale dans les 2 ans de l'entrée en établissement, conditions de ressources – art. 150 U II 1° ter et 1° quater du CGI).
Ce que vous devez déclarer après la vente
Le notaire déclare et paie l'impôt le jour de la vente. Toutefois, l'héritier doit reporter le montant de la plus-value imposable sur sa déclaration de revenus de l'année de la cession.
Case 3VZ du formulaire 2042 : indiquez le montant de la plus-value imposable (celui calculé par le notaire après abattements). Si la plus-value est totalement exonérée (résidence principale, durée de détention supérieure à 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux, ou prix inférieur à 15 000 €), indiquez quand même le montant exonéré en case 3VW du formulaire 2042.
Point à savoir : les frais de notaire acquittés lors de la succession sont déductibles du prix d'acquisition (majorent la valeur déclarée), mais les frais de vente (diagnostics, commission d'agence) sont déductibles du prix de cession (minorent le prix de vente). Résumé pratique :
- Frais d'acquisition (à l'entrée dans le patrimoine) : majorent le prix d'acquisition → réduisent la plus-value.
- Frais de cession (à la sortie du patrimoine) : minorent le prix de vente → réduisent la plus-value.
Dans les deux cas, l'effet est de réduire la base imposable, mais les modalités de calcul diffèrent.
Pour aller plus loin
- Tout savoir sur la plus-value à la revente : consultez notre page principale sur la plus-value immobilière en cas de succession pour une vue d'ensemble des mécanismes et des exonérations applicables.
- Plus-value en cas de vente en indivision : si vous vendez un bien détenu en indivision avec d'autres héritiers, consultez notre guide dédié sur la plus-value en cas de vente en indivision pour comprendre les règles de répartition de l'impôt et du prix de vente.
Voir le barème complet des droits de succession : consultez notre page de référence sur les droits de succession pour une vue d'ensemble des abattements, exonérations et taux applicables selon votre situation.
Sources officielles consultées : service-public.fr (fiche F10864), notaires.fr (documentation plus-values immobilières), legifrance.gouv.fr (Code général des impôts, art. 150 U à 150 VH), bofip.impots.gouv.fr (BOI-RFPI-PVI-20, BOI-RFPI-TPVIE).