Plus-value en indivision : calcul par héritier et 15 000 €

Vendre à plusieurs la maison d'un parent, c'est souvent découvrir que chacun repart avec une fiscalité différente.

Réglementation à jour en septembre 2026

En indivision, chaque héritier est imposé sur la plus-value à hauteur de sa seule quote-part : l'indivision n'a pas d'existence fiscale propre. Si vous détenez 50 % des droits, vous êtes imposé sur 50 % de la plus-value. Les abattements pour durée de détention courent à partir du décès, jamais depuis l'achat par le défunt.

La plus-value en indivision : une imposition individuelle, pas collective

L'indivision ne dépose pas de déclaration de revenus : en droit fiscal, seuls les indivisaires sont imposés, chacun à hauteur de sa quote-part dans le bien vendu. Si trois héritiers détiennent respectivement 50 %, 25 % et 25 % des droits indivis, chacun calcule sa plus-value sur la fraction du prix de vente qui lui revient, et chacun paie son propre impôt. Cette règle vaut aussi bien pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux (art. 150 U à 150 VH du CGI).

Même si l'acte de vente mentionne un prix global, le notaire répartit ce prix entre les indivisaires en fonction de leurs droits, puis calcule la plus-value de chacun séparément. Vous n'avez pas à remplir vous-même la déclaration de plus-value : c'est le notaire qui dépose le formulaire 2048-IMM et prélève l'impôt sur votre part de prix.

Comment calculer la plus-value brute sur un bien indivis

Pour chaque indivisaire, la plus-value brute se calcule ainsi : prix de cession de la quote-part, moins prix d'acquisition de la quote-part.

• Le prix de cession correspond à la fraction du prix de vente global qui revient à votre quote-part. Si le bien se vend 300 000 € et que vous détenez 50 %, votre prix de cession est de 150 000 €.
• Le prix d'acquisition est la valeur retenue fiscalement au moment où vous êtes entré dans l'indivision, en pratique la valeur déclarée dans la déclaration de succession ou l'acte de donation.

Quel prix d'acquisition retenir après une succession ?

Lorsque vous avez hérité du bien, le prix d'acquisition retenu est la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession (art. 150 VB du CGI). Cette valeur figure dans l'actif successoral et a servi de base au calcul des droits de succession. Si la succession n'a pas encore été déclarée au moment de la vente, la valeur à retenir reste celle du jour du décès ; faites-la confirmer par le notaire avant de signer.

Un point reste incertain : si la valeur déclarée dans la succession a été contestée par l'administration fiscale et que le litige n'est pas encore tranché au moment de la vente, le prix d'acquisition définitif peut différer de celui initialement déclaré. Dans ce cas, le notaire doit mentionner explicitement la valeur retenue et le contexte dans l'acte.

Frais qui majorent le prix d'acquisition

Deux types de frais viennent augmenter le prix d'acquisition, donc diminuer la plus-value imposable :

• Les frais liés à la succession elle-même : frais d'acte et de déclaration, honoraires du notaire et droits de succession payés, à proportion de la valeur du bien reçu, et uniquement sur justificatifs. Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition, souvent cité, ne s'applique pas à un bien hérité : il est réservé aux acquisitions à titre onéreux (art. 150 VB II 2° du CGI, BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20).
• Les travaux : sur factures, ou via un forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est vendu plus de cinq ans après le décès. Ce forfait est ouvert aux immeubles bâtis reçus par succession, sans justificatif ; il est en revanche refusé au vendeur qui déclare n'avoir fait aucun travaux.

Abattement pour durée de détention : le décompte part du décès

La durée de détention se compte, pour tous les indivisaires, à partir de la date du décès du défunt dont vous héritez (art. 150 VC du CGI). Peu importe que vous ayez accepté la succession quelques mois plus tard ou signé un partage ensuite : le décompte commence au jour du décès. À l'inverse, la durée pendant laquelle le défunt a détenu le bien n'est pas reprise (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20).

Cette durée ouvre droit à des abattements progressifs sur la plus-value :

• Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par année de détention de la sixième à la vingt et unième, puis 4 % la vingt-deuxième. L'exonération est totale au-delà de 22 ans.
• Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par année de la sixième à la vingt et unième, 1,60 % la vingt-deuxième, puis 9 % par année au-delà. L'exonération est totale au-delà de 30 ans.

Le guide de la plus-value à la revente d'un bien hérité reprend ces tranches avec des exemples chiffrés.

Autre point à signaler : si l'indivision résulte d'une donation-partage antérieure mêlée à une succession ultérieure, la date de départ du décompte peut différer selon l'origine de chaque quote-part. Ce cas demande un calcul spécifique ; signalez-le au notaire pour qu'il documente le décompte dans l'acte.

Cas d'exonération totale ou partielle en indivision

Plusieurs situations permettent d'échapper totalement ou partiellement à l'impôt, même avant 22 ans de détention :

• Résidence principale de l'un des indivisaires : si l'un de vous occupait le bien comme résidence principale au moment de la vente, sa quote-part de plus-value est exonérée (art. 150 U II 1° du CGI). Les cohéritiers qui n'y résidaient pas restent imposables sur la leur.
• Quote-part de prix d'au plus 15 000 € : la plus-value est exonérée lorsque le prix de cession ne dépasse pas 15 000 € par quote-part (art. 150 U II 6° du CGI). Pour un bien indivis, le seuil s'apprécie sur chaque quote-part, quelle que soit la valeur totale du bien (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-70). Exemple : un bien vendu 40 000 €, dont vous détenez 25 % (10 000 €), est exonéré pour votre part ; l'indivisaire qui détient 75 % (30 000 €) reste imposable sur la sienne.
• Première cession d'un logement autre que la résidence principale : si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des quatre années précédant la vente, votre quote-part peut être exonérée, à condition de remployer tout ou partie du prix dans un délai de 24 mois à l'achat ou à la construction de votre résidence principale (art. 150 U II 1° bis du CGI). L'exonération se limite à la fraction du prix réellement remployée, et ses conditions s'apprécient héritier par héritier (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-10-40-30).

Concrètement, si vous héritez de la maison de vos parents et que l'un de vos frères y vivait encore au moment de la vente, il est exonéré sur sa quote-part, mais vous restez imposable sur la vôtre. Le notaire calcule la plus-value séparément pour chacun.

Chaque délai est vérifié sur Légifrance ou service-public.fr. Par exemple :

• Déclarer le décès en mairie : 24 heures si le décès a lieu à l'hôpital ou en Ehpad, sinon dès que possible
• Organiser les obsèques : entre 24 heures après le décès et le 14e jour calendaire qui suit
• Prévenir la banque, l'employeur et les caisses de retraite : pas de délai légal, dès que possible
• et 5 autres étapes, jusqu'aux pénalités de retard

La checklist s'affiche tout de suite et vous est aussi envoyée par email. Vous recevrez ensuite nos conseils succession de temps en temps, sans spam, désinscription en un clic.

Qui déclare et qui paie : les obligations de chaque indivisaire

Le notaire dépose la déclaration de plus-value de chaque indivisaire (formulaire 2048-IMM) lors de la vente. Il calcule la plus-value nette de chacun, applique les abattements, puis prélève directement l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %) sur la part de prix qui vous revient. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté à 18,6 % le taux applicable à la plupart des revenus du capital, mais les plus-values immobilières restent au taux de 17,2 %.

Vous n'avez donc aucune démarche à faire vous-même au moment de la vente. En revanche, vous devez reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus de l'année suivante (formulaire 2042-C, case 3VZ), pour qu'elle entre dans votre revenu fiscal de référence (impots.gouv.fr). Ce montant n'entraîne pas de nouvel impôt, déjà payé, mais il peut peser sur certains plafonds de ressources. Le guide de la déclaration de plus-value détaille le formulaire et les délais.

L'impôt est payé à l'acte authentique de vente. Si vous signez une promesse suivie d'un acte définitif plusieurs semaines plus tard, rien n'est dû à la promesse.

Si votre plus-value imposable, après abattements, dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s'ajoute, à un taux progressif de 2 % à 6 % (art. 1609 nonies G du CGI). Ce seuil s'apprécie par indivisaire, sur sa quote-part de plus-value, et non sur la plus-value totale du bien (BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20). Exemple : une plus-value nette totale de 120 000 € partagée entre trois héritiers (40 000 € chacun) ne déclenche aucune surtaxe.

Ce qui change si les indivisaires ne sont pas d'accord pour vendre

En principe, la vente d'un bien indivis exige l'accord de tous les indivisaires (art. 815-3 du Code civil). Si certains refusent, les indivisaires titulaires d'au moins les deux tiers des droits indivis peuvent exprimer leur intention de vendre devant notaire (art. 815-5-1 du Code civil). Le notaire la signifie aux autres ; faute d'accord dans les trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, par licitation, si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des opposants. Cette procédure est exclue en cas de démembrement de propriété ou si un indivisaire est sous mesure de protection.

Une fois la vente autorisée ou acceptée par tous, le calcul de la plus-value reste identique : chaque indivisaire est imposé sur sa quote-part, même s'il était opposé à la vente, et le notaire prélève l'impôt sur chaque part.

Pour la répartition du prix de vente lui-même entre héritiers, au-delà de la seule plus-value, consultez l'article sur la vente d'une maison et la répartition de la plus-value. Si vous envisagez plutôt qu'un héritier rachète les parts des autres, la fiscalité de sortie d'indivision obéit à d'autres règles.

Simulez avant de décider de vendre

Avant de vendre, estimez la plus-value nette de chacun et l'impôt correspondant pour comparer les scénarios : garder le bien en indivision, le louer, le vendre tout de suite, ou attendre les seuils de 22 et 30 ans. L'impôt peut peser lourd, surtout si la valeur du bien a fortement augmenté depuis le décès. Et si la succession n'est pas encore réglée, vous pouvez calculer vos droits de succession avec notre simulateur.

Questions fréquentes

Qui paie l'impôt sur la plus-value quand un bien hérité est vendu en indivision ?

Chaque indivisaire paie l'impôt sur sa propre quote-part de la plus-value, même s'il était opposé à la vente : le notaire prélève l'impôt sur chaque part individuellement.

Un héritier peut-il bloquer la vente d'un bien indivis pour éviter la plus-value ?

Il peut s'y opposer, mais les indivisaires titulaires d'au moins les deux tiers des droits indivis peuvent engager la procédure devant notaire, puis obtenir du tribunal l'autorisation de vendre malgré son refus.

Le forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition s'applique-t-il à un bien hérité ?

Non. Pour un bien reçu par succession, seuls les frais réels et justifiés sont retenus : frais d'acte, honoraires du notaire et droits de succession payés. Le forfait de 15 % pour travaux reste en revanche ouvert après cinq ans de détention.

Existe-t-il un seuil au-delà duquel une surtaxe s'ajoute à la plus-value ?

Oui, si la plus-value imposable d'un indivisaire dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique, mais ce seuil s'apprécie par indivisaire et non sur le total de la plus-value du bien.