Plus-value en cas de vente en indivision : qui la calcule et qui la paie ?
Vous vendez un bien immobilier hérité, détenu en indivision avec vos frères et sœurs ? Chacun de vous doit calculer et payer l'impôt sur la plus-value pour sa quote-part : l'indivision n'a pas d'existence fiscale propre. Autrement dit, si vous détenez 50 % des droits, vous devez l'impôt sur 50 % de la plus-value réalisée, même si c'est le notaire qui collecte et reverse l'ensemble au Trésor public le jour de la signature.
1. La plus-value en indivision : une imposition individuelle, pas collective
L'indivision ne dépose pas de déclaration de revenus : en droit fiscal français, seuls les indivisaires sont imposés, chacun à hauteur de sa quote-part dans le bien vendu. Si trois héritiers détiennent respectivement 50 %, 25 % et 25 % des droits indivis, chacun calcule sa plus-value sur la fraction du prix de vente qui lui revient, et chacun paie son propre impôt. Cette règle s'applique aussi bien pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux (art. 150 U à 150 VH du CGI).
À savoir : même si l'acte de vente mentionne un prix global, le notaire répartit automatiquement ce prix entre les indivisaires en fonction de leurs droits, puis calcule la plus-value de chacun séparément. Vous n'avez donc pas à remplir vous-même une déclaration : c'est le notaire qui dépose le formulaire 2048-IMM et prélève l'impôt sur votre part de prix au moment de la signature.
2. Comment calculer la plus-value brute sur un bien indivis
Pour chaque indivisaire, la plus-value brute se calcule ainsi :
Plus-value brute = Prix de cession de la quote-part – Prix d'acquisition de la quote-part
- Le prix de cession correspond à la fraction du prix de vente global qui revient à votre quote-part (par exemple, si le bien se vend 300 000 € et que vous détenez 50 %, votre prix de cession est de 150 000 €).
- Le prix d'acquisition est la valeur retenue fiscalement au moment où vous êtes entré dans l'indivision (généralement, la valeur déclarée dans l'acte de succession ou de donation).
2a. Quel prix d'acquisition retenir après une succession ?
Lorsque vous avez hérité du bien, le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession déposée auprès de la Direction générale des finances publiques (art. 150 VB du CGI). Cette valeur figure dans l'actif successoral et constitue la base de calcul des droits de succession. Si la succession n'a pas encore été déclarée au moment de la vente (cas rare, mais possible en cas de vente très rapide), la valeur d'acquisition reste celle à la date du décès ; il faut alors la faire confirmer par le notaire.
Point d'incertitude : si la valeur déclarée dans la succession a été contestée par l'administration fiscale et que le litige n'est pas encore tranché au moment de la vente, le prix d'acquisition définitif peut différer de celui initialement déclaré. Dans ce cas, le notaire doit mentionner explicitement la valeur retenue et signaler le contexte dans l'acte de vente.
2b. Frais déductibles du prix d'acquisition
Vous pouvez majorer le prix d'acquisition en ajoutant certains frais, au choix :
- Frais de notaire et droits d'enregistrement liés à l'acquisition du bien (sur justificatifs), ou forfait de 7,5 % du prix d'acquisition si vous ne pouvez pas justifier ces frais.
- Travaux d'amélioration (sur factures, et uniquement si le bien est détenu depuis plus de 5 ans), ou forfait de 15 % du prix d'acquisition si cette condition de durée est remplie.
Ces frais viennent diminuer la plus-value imposable. Les taux exacts (7,5 % et 15 %) sont fixés par l'administration fiscale et consultables sur service-public.fr ou dans le BOFiP. Si vous optez pour les forfaits, vous n'avez pas besoin de fournir de justificatifs au notaire.
3. Abattement pour durée de détention : les règles applicables en indivision
La durée de détention se compte, pour tous les indivisaires, à partir de la date d'entrée dans l'indivision, c'est-à-dire en principe la date du décès du défunt dont vous héritez (art. 150 VC du CGI). Peu importe que vous ayez accepté la succession quelques mois plus tard ou que vous ayez signé un acte de partage ultérieur : le décompte commence au jour du décès.
Cette durée ouvre droit à des abattements progressifs sur la plus-value nette :
- Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Les taux d'abattement année par année sont détaillés dans le barème officiel (consultable sur impots.gouv.fr et service-public.fr). Pour connaître précisément votre abattement, référez-vous au Guide complet : plus-value à la revente d'un bien hérité, qui synthétise les tranches applicables.
Point d'incertitude : si l'indivision résulte d'une donation-partage antérieure mêlée à une succession ultérieure, la date de départ du décompte peut différer selon l'origine de chaque quote-part. Ce cas nécessite un calcul spécifique par le notaire ; si vous êtes dans cette situation, signalez-le explicitement pour que le notaire documente le décompte dans l'acte.
4. Cas d'exonération totale ou partielle applicables en indivision
Plusieurs situations permettent d'échapper totalement ou partiellement à l'impôt sur la plus-value, même si vous vendez avant 22 ans de détention :
- Bien détenu depuis plus de 22 ans : exonération totale d'impôt sur le revenu (les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans).
- Bien détenu depuis plus de 30 ans : exonération totale d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux.
- Résidence principale de l'un des indivisaires : si l'un de vous occupait le bien comme résidence principale au moment de la vente, sa quote-part de plus-value est exonérée (art. 150 U II 1° du CGI). Les cohéritiers qui n'y résidaient pas restent imposables sur leur quote-part.
- Prix de cession inférieur à 15 000 € par indivisaire : l'exonération s'applique si le montant de votre quote-part de prix de vente est inférieur à 15 000 € (art. 150 U II 6° du CGI). Ce seuil s'apprécie quote-part par quote-part, pas sur le prix global du bien. Exemple : si le bien se vend 40 000 € et que vous détenez 25 % (soit 10 000 €), votre quote-part est exonérée ; si un autre indivisaire détient 75 % (30 000 €), il reste imposable sur sa part.
- Premier acquéreur en vue d'une résidence principale : sous conditions de ressources et de remploi du prix, un particulier qui vend pour acheter sa résidence principale peut bénéficier d'une exonération (art. 150 U II 1° bis du CGI). Cette exonération est rare en pratique ; vérifiez votre éligibilité sur service-public.fr.
À savoir : l'exonération pour résidence principale ne s'applique qu'à l'indivisaire qui occupait effectivement le bien. Si vous héritez de la maison de vos parents et que l'un de vos frères y vivait encore au moment de la vente, il est exonéré sur sa quote-part, mais vous restez imposable sur la vôtre. Le notaire calcule la plus-value séparément pour chacun.
5. Qui déclare et qui paie : obligations de chaque indivisaire
Le notaire dépose la déclaration de plus-value pour chaque indivisaire via le formulaire 2048-IMM le jour de la signature de l'acte authentique de vente. Il calcule la plus-value nette de chacun, applique les abattements pour durée de détention, puis prélève directement l'impôt sur le revenu (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %) sur la part de prix qui vous revient. Ces sommes sont ensuite reversées au Trésor public par le notaire.
Vous n'avez donc aucune démarche à faire vous-même au moment de la vente. En revanche, vous devez reporter la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus annuelle (formulaire 2042-C, case 3VZ) l'année suivante, afin qu'elle soit prise en compte dans votre revenu fiscal de référence. Ce montant n'entraîne pas un nouvel impôt (il a déjà été payé), mais il peut influencer certains plafonds de ressources (aides sociales, exonérations locales).
Délai : la déclaration et le paiement interviennent le jour de la signature de l'acte authentique. Si vous vendez par promesse de vente suivie d'un acte définitif plusieurs semaines plus tard, le paiement n'intervient qu'au moment de l'acte définitif, pas lors de la signature de la promesse.
Taxe supplémentaire : si votre plus-value imposable (après abattements) excède 50 000 €, une surtaxe progressive s'applique, avec un taux compris entre 2 % et 6 % (art. 1609 nonies G du CGI). Cette surtaxe s'apprécie par indivisaire, pas sur le total de la plus-value du bien. Exemple : si le bien génère une plus-value nette totale de 120 000 € répartie entre trois héritiers (40 000 € chacun), aucun n'atteint le seuil de 50 000 €, donc aucune surtaxe n'est due.
6. Ce qui change si les indivisaires ne sont pas tous d'accord pour vendre
La décision de vendre un bien indivis nécessite, en principe, l'accord de tous les indivisaires (art. 815 du Code civil). Toutefois, si certains refusent de vendre et que d'autres souhaitent sortir de l'indivision, le tribunal peut autoriser la vente forcée si des indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis le demandent (art. 815-5-1 du Code civil).
Une fois la vente autorisée (ou acceptée par tous), le calcul et la répartition de la plus-value restent identiques : chaque indivisaire paie l'impôt sur sa quote-part, même s'il était opposé à la vente. Le prix de vente est réparti entre tous selon leurs droits, et le notaire prélève l'impôt sur chaque part individuellement.
Pour comprendre comment le prix de vente lui-même est réparti entre les indivisaires au-delà de la seule plus-value, consultez l'article Vente d'une maison et répartition de la plus-value, qui détaille les règles de clé de répartition entre héritiers.
7. Simulez les droits dus avant de décider de vendre
Avant de vendre, calculez la plus-value nette de chacun et les impôts correspondants pour arbitrer entre les scénarios possibles (garder le bien en indivision, le louer, le vendre immédiatement ou attendre 22 ans pour l'exonération). Le montant de l'impôt peut peser lourd dans la décision, notamment si vous héritez d'un bien dont la valeur a fortement augmenté depuis le décès.
Pour approfondir les règles générales de calcul de la plus-value et les abattements applicables, consultez le Guide complet : plus-value à la revente d'un bien hérité, qui détaille le barème complet et les cas d'exonération.
Voir le barème complet des droits de succession
Cette simulation a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Le calcul de la plus-value en contexte de succession et d'indivision dépend de nombreux paramètres individuels (date d'entrée dans l'indivision, origine des droits, travaux réalisés, occupation du bien). Pour sécuriser votre situation fiscale, faites valider votre calcul par un notaire ou un conseil spécialisé avant de signer l'acte de vente.