Vendre un bien immobilier hérité à un prix inférieur à la valeur déclarée dans la succession ne génère pas d'impôt sur la plus-value, puisqu'il n'y a pas de gain. Cette situation, appelée moins-value, n'ouvre cependant droit à aucune compensation fiscale : la perte n'est pas déductible d'autres revenus ni d'éventuelles plus-values futures.
Vendre en dessous de la valeur successorale : ce que dit la règle fiscale
Lorsque vous héritez d'un bien immobilier, le prix d'acquisition retenu pour le calcul d'une éventuelle plus-value est la valeur vénale au jour du décès, telle qu'elle figure dans la déclaration de succession. Cette règle, issue de l'article 150 U du Code général des impôts (CGI), établit que c'est cette valeur déclarée qui sert de référence, et non le prix payé initialement par le défunt.
Si vous revendez le bien à un prix inférieur à cette valeur vénale, la différence est nulle ou négative. Dans ce cas, aucun impôt sur la plus-value n'est dû : ni l'impôt sur le revenu (19 % en principe), ni les prélèvements sociaux (17,2 %).
La valeur vénale déclarée, point de départ du calcul
La valeur vénale désigne le prix auquel un bien pourrait être vendu dans des conditions normales de marché au jour du décès. Cette valeur est indiquée dans la déclaration de succession (formulaire n° 2705) et sert de base au calcul des droits de succession. Elle devient automatiquement votre prix de revient fiscal en tant qu'héritier.
Cette valeur doit être évaluée avec soin : une surévaluation vous expose à payer des droits de succession trop élevés sans possibilité de remboursement ultérieur si le bien se vend moins cher, tandis qu'une sous-évaluation vous expose à un redressement fiscal si l'administration fiscale estime que la valeur déclarée est manifestement insuffisante.
Qu'est-ce qu'une moins-value sur cession d'un bien hérité ?
On parle de moins-value lorsque le prix de vente effectif est inférieur à la valeur vénale déclarée dans la succession. À la différence d'une plus-value (gain imposable traité dans nos articles sur la fiscalité de la revente), la moins-value ne donne lieu à aucune imposition.
À savoir : Une sous-évaluation volontaire du bien dans la déclaration de succession pour minorer les droits à payer expose à un redressement fiscal distinct de la question de la plus-value. L'administration peut remettre en cause la valeur déclarée dans les six ans suivant le dépôt de la déclaration de succession, selon les règles en vigueur sur impots.gouv.fr.
La moins-value immobilière est-elle déductible ?
Non. En droit fiscal français, la moins-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier par un particulier n'est pas imputable sur d'autres revenus, contrairement aux moins-values sur valeurs mobilières ou certains actifs financiers (régies par l'article 150-0 D du CGI).
Pas d'impôt, mais pas de compensation non plus
L'absence d'imposition ne signifie pas que la perte peut être « récupérée » fiscalement. Vous ne paierez aucun impôt sur la plus-value, mais vous ne pourrez pas non plus déduire cette perte de vos autres revenus fonciers ou de futures plus-values immobilières.
| Situation | Imposition | Déclaration obligatoire | Déductibilité |
|---|---|---|---|
| Plus-value | Oui (19 % + 17,2 %) | Oui (formulaire 2048-IMM) | Non applicable |
| Moins-value | Non | Non : dispense (art. 150 VG, III du CGI) | Non |
Exception à connaître : les marchands de biens et la location meublée professionnelle
À savoir : Les règles ci-dessus s'appliquent aux particuliers. Pour les vendeurs relevant d'un régime professionnel (marchand de biens, loueur en meublé professionnel), les règles de calcul et d'imputation des moins-values divergent. Ces situations sortent du périmètre de cet article et nécessitent l'intervention d'un notaire ou d'un expert-comptable.
Comment calculer le prix de revient fiscal d'un bien hérité
Pour déterminer si vous vendez effectivement à perte, vous devez connaître votre prix de revient fiscal. Ce montant ne se limite pas à la valeur vénale déclarée dans la succession : certains frais peuvent s'y ajouter.
Les frais qui s'ajoutent à la valeur vénale
Vous pouvez majorer votre prix de revient des éléments suivants :
- Droits de succession acquittés sur le bien (article 150 VB du CGI).
- Frais de notaire liés à la succession, sous conditions (attestation de propriété, partage).
- Ces frais réduisent mécaniquement le risque de plus-value imposable lors de la revente, mais n'ouvrent pas droit à déduction en cas de moins-value.
Par exemple, si la valeur vénale déclarée était de 200 000 €, que vous avez payé 15 000 € de droits de succession et 2 000 € de frais de notaire, votre prix de revient fiscal est de 217 000 €. Si vous vendez à 195 000 €, votre moins-value est de 22 000 €, mais cette perte n'est fiscalement pas récupérable.
Travaux réalisés entre succession et vente
Vous pouvez également intégrer dans votre prix de revient les dépenses de travaux réalisées après le décès, à condition qu'elles soient justifiées par factures et qu'elles relèvent des catégories admises par l'administration fiscale :
- Travaux de construction, reconstruction, agrandissement.
- Travaux d'amélioration (création de surface habitable, installation de chauffage central, etc.).
Les travaux d'entretien courant ou de réparation ne sont en revanche pas retenus. Pour plus de détails sur les conditions d'intégration de ces travaux, consultez notre article sur l'exonération de résidence principale.
Chaque délai est vérifié sur Légifrance ou service-public.fr. Par exemple :
- Déclarer le décès en mairie : 24 heures si le décès a lieu à l'hôpital ou en Ehpad, sinon dès que possible
- Organiser les obsèques : entre 24 heures après le décès et le 14e jour calendaire qui suit
- Prévenir la banque, l'employeur et les caisses de retraite : pas de délai légal, dès que possible
- et 5 autres étapes, jusqu'aux pénalités de retard
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Faut-il déclarer la vente malgré l'absence de plus-value ?
Non. Quand la cession ne donne lieu à aucune imposition, le cédant est dispensé de déposer la déclaration n° 2048-IMM. Le III de l'article 150 VG du CGI le prévoit expressément, et le BOFiP vise les deux cas concernés : plus-value égale à zéro ou constatation d'une moins-value (BOI-RFPI-PVI-30-40, § 80).
Ce que fait le notaire à la place du formulaire
Dispense de déclaration ne veut pas dire absence de trace. L'acte de vente présenté au service de la publicité foncière doit préciser la nature et le fondement de l'absence de taxation, sous peine de refus du dépôt de la formalité, et la même mention est reportée sur l'extrait d'acte transmis à l'administration. Vous n'avez donc aucune démarche personnelle à faire : le notaire constate la moins-value dans l'acte, et cette mention remplace le formulaire.
Et sur la déclaration de revenus n° 2042 ?
Rien à reporter non plus. Seules les plus-values nettes imposables figurent sur la déclaration d'ensemble des revenus, parce qu'elles entrent dans le revenu fiscal de référence. Une plus-value nulle ou une moins-value n'a pas de montant imposable à y porter.
Les trois cas où la dispense ne joue pas
- Exonération seulement partielle : la déclaration n° 2048-IMM reste due, accompagnée du paiement de l'impôt et des prélèvements sociaux sur la fraction imposable.
- Impôt en report d'imposition : si la cession rend exigible un impôt sur une plus-value antérieurement mise en report, la dispense ne s'applique pas (article 150 VG, III du CGI).
- Vendeur non résident fiscal de France : le prélèvement de l'article 244 bis A du CGI relève d'obligations déclaratives propres, distinctes de celles décrites ici.
L'indivision, le démembrement ou la détention via une SCI à l'impôt sur le revenu ne suppriment pas la dispense, mais ils changent la façon dont la plus-value est calculée et répartie entre les intéressés. Dans une SCI, une déclaration unique est établie pour l'ensemble des associés, avec la nature de l'imposition applicable à chaque quote-part.
À savoir : Si votre situation relève d'un de ces cas, vérifiez le traitement fiscal avec le notaire chargé de la vente avant de signer l'acte.
Vente à perte et droits de succession déjà payés : peut-on obtenir un remboursement ?
Non. Les droits de succession sont calculés sur la valeur des biens au jour du décès et restent définitivement acquis à l'administration fiscale, quelle que soit l'évolution ultérieure du prix de vente.
La vente à perte ne donne pas lieu à restitution ni à dégrèvement des droits déjà payés, sauf dans l'hypothèse d'une erreur de liquidation distincte (erreur de calcul, application d'un barème erroné, etc.), à faire valoir auprès des services fiscaux dans le délai légal de réclamation.
Si vous estimez que la valeur déclarée dans la succession était manifestement surévaluée et que vous avez payé des droits trop élevés en conséquence, vous pouvez engager une réclamation auprès de l'administration fiscale. Cette démarche suppose de prouver l'existence d'un vice affectant l'évaluation initiale et doit être effectuée dans les délais de recours (généralement deux ans à compter du paiement des droits). Ce type de contestation nécessite un conseil juridique personnalisé : seul un notaire ou un avocat fiscaliste peut apprécier la recevabilité de votre dossier.
Ce que vous devez vérifier avant de signer
Avant de vendre un bien hérité en dessous de la valeur déclarée dans la succession, assurez-vous d'avoir rassemblé les éléments suivants :
- Valeur vénale déclarée dans l'acte de succession (consultez l'attestation immobilière ou la déclaration n° 2705).
- Droits de succession acquittés sur ce bien (récupérez le bordereau de paiement auprès du notaire ou du centre des finances publiques).
- Frais de notaire de succession imputables sur le prix de revient (demandez le détail au notaire qui a réglé la succession).
- Factures de travaux réalisés depuis le décès, si vous souhaitez les intégrer dans le calcul.
- Situation en indivision ou démembrement : si le bien est détenu à plusieurs ou en nue-propriété/usufruit, les règles de calcul et de répartition de la plus-value diffèrent (voir section précédente).
Ces vérifications permettent d'éviter toute mauvaise surprise lors de la signature de l'acte de vente et de vous assurer que le calcul de la moins-value est exact.
Découvrez comment calculer la plus-value à la revente d'un bien hérité et comprenez les autres situations fiscales liées à la vente après succession :
Rappel important : Cette simulation a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Seul un notaire ou un avocat fiscaliste peut analyser votre situation particulière et vous conseiller sur la stratégie de vente la plus adaptée à votre dossier.