Plus-value sur une résidence secondaire héritée : comment est-elle calculée et taxée ?
Vous venez d'hériter d'une résidence secondaire et envisagez de la revendre ? La plus-value réalisée lors de cette vente est en principe imposable. Contrairement à une résidence principale, qui bénéficie d'une exonération totale, la résidence secondaire héritée suit le régime général des plus-values immobilières : impôt sur le revenu à 19 % et prélèvements sociaux à 17,2 %, sauf cas d'exonération spécifique. Calculez votre plus-value à partir de la valeur vénale déclarée dans la succession, appliquez les abattements pour durée de détention, et vérifiez si vous êtes éligible à une exonération totale ou partielle.
Ce que la loi considère comme "résidence secondaire" dans une succession
La qualification de résidence secondaire repose sur un critère simple : le bien hérité n'est pas votre résidence principale au moment de la vente, ni un bien professionnel. Une résidence principale se définit par une occupation effective et habituelle : vous y vivez la majeure partie de l'année, vos factures d'énergie, votre domicile fiscal et votre boîte aux lettres y sont rattachés.
Si le bien hérité ne remplit pas ces conditions au moment de la cession, il relève du régime de la résidence secondaire, même s'il était la résidence principale du défunt de son vivant. Cette distinction est déterminante : l'exonération de plus-value réservée à la résidence principale ne s'applique pas ici (voir les conditions d'exonération de la résidence principale pour plus de détails).
Bien hérité en indivision : chaque héritier est imposé sur sa quote-part
Lorsque plusieurs héritiers reçoivent un bien en indivision, chaque indivisaire est imposé individuellement sur sa quote-part de la plus-value. Le calcul de la plus-value se fait globalement pour l'ensemble du bien, puis chaque héritier déclare et paie l'impôt sur sa part. Si l'un des héritiers occupe le bien comme résidence principale avant la vente, seule sa quote-part pourrait bénéficier d'une exonération, sous réserve de remplir toutes les conditions d'occupation effective.
Comment calculer la plus-value brute sur un bien hérité
La plus-value brute se calcule par différence entre le prix de cession (prix de vente net après déduction des frais de cession à la charge du vendeur, comme les diagnostics et la commission d'agence) et le prix d'acquisition.
La valeur vénale déclarée en succession comme prix d'acquisition de référence
Pour un bien reçu par succession, vous n'avez pas payé de prix d'achat. Le prix d'acquisition retenu par l'administration fiscale est la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession (art. 150 D du Code général des impôts). Cette valeur figure dans l'acte de notoriété ou la déclaration de succession transmise au fisc lors du règlement de la succession.
La valeur vénale correspond au prix de marché du bien au jour du décès, estimé par le notaire ou par un expert immobilier. Si cette valeur a été sous-évaluée dans la déclaration de succession, l'administration peut la redresser : une sous-évaluation initiale réduit certes les droits de succession, mais elle augmente mécaniquement la plus-value imposable à la revente, ce qui peut se retourner contre vous.
À savoir : si l'administration redresse la valeur vénale en cours de procédure (contrôle fiscal sur la succession, par exemple), cette valeur redressée devient la référence pour le calcul de la plus-value. Soyez vigilant lors de l'estimation initiale.
Quels frais viennent réduire la plus-value brute ?
Vous pouvez majorer le prix d'acquisition pour réduire la plus-value imposable en ajoutant certains frais et charges :
- Frais d'acquisition : droits de mutation à titre gratuit (droits de succession payés sur le bien), émoluments du notaire liés à la succession.
- Travaux réalisés sur le bien depuis l'héritage, sous conditions strictes : seuls les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration sont déductibles, avec justificatifs (factures au nom de l'héritier-vendeur). Les travaux d'entretien ou de réparation ne sont pas admis. Vous pouvez opter pour un forfait de 15 % du prix d'acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, sans avoir à justifier les travaux réels (règle générale des plus-values immobilières, applicable aux biens reçus par succession).
Ces règles sont détaillées dans la doctrine fiscale BOFiP (BOI-RFPI-PVI-20), consultable sur bofip.impots.gouv.fr.
Les abattements pour durée de détention : taux et seuils applicables
La plus-value brute est réduite par des abattements progressifs liés à la durée de détention du bien. Ces abattements diffèrent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
Point de départ de la détention : pour un bien hérité, la durée de détention se calcule à partir de la date d'acquisition par le défunt (et non à partir du décès), selon la pratique notariale. Cette règle permet de bénéficier plus rapidement des abattements si le défunt possédait le bien depuis longtemps.
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % (exonération totale atteinte) | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Exonération totale IR à 22 ans, exonération totale prélèvements sociaux à 30 ans : ces seuils sont fixés par l'article 150 VC du Code général des impôts et confirmés par la fiche officielle « Impôt sur le revenu – Plus-value immobilière » sur service-public.fr et impots.gouv.fr.
Exemple : vous vendez en 2025 un bien hérité en 2023, mais acquis par le défunt en 2005. La durée de détention est de 20 ans (2005-2025). Abattement IR : 6 % × 15 ans (6e à 21e année) = 90 %. Abattement prélèvements sociaux : 1,65 % × 15 ans = 24,75 %.
Quel taux d'imposition s'applique à la plus-value nette ?
Après application des abattements pour durée de détention, la plus-value nette restante est imposée à un taux global de 36,2 %, réparti ainsi :
- 19 % au titre de l'impôt sur le revenu (art. 200 B du CGI).
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement social, contributions additionnelles).
Ces taux sont applicables à toute plus-value immobilière réalisée par un particulier sur une résidence secondaire, qu'elle soit héritée ou non. Vous trouverez plus de détails sur les prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière dans notre article dédié.
À savoir : la surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros
Une taxe additionnelle s'applique aux plus-values nettes (après abattements) supérieures à 50 000 €, avec un taux progressif compris entre 2 % et 6 % selon le montant de la plus-value (art. 1609 nonies G du CGI). Cette surtaxe vient s'ajouter aux 36,2 % déjà dus. Le barème précis et les seuils doivent être vérifiés dans la doctrine BOFiP (BOI-RFPI-PVI-30) ou sur legifrance.gouv.fr.
Les cas d'exonération totale ou partielle à connaître
Même si le bien est une résidence secondaire au moment de la vente, plusieurs cas d'exonération peuvent s'appliquer.
1. Bien détenu depuis plus de 30 ans : exonération totale d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux, automatique (art. 150 VC du CGI).
2. Cession à un prix inférieur ou égal à 15 000 € : les plus-values immobilières sont exonérées lorsque le prix de vente ne dépasse pas ce seuil. Cette règle s'applique à tous les biens, y compris ceux reçus par succession. Le seuil exact doit être vérifié dans les textes officiels (art. 150 U du CGI, BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-10).
3. Première cession d'un logement autre que la résidence principale, sous conditions de remploi : vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la cession, et si vous remployez le prix de vente dans l'achat ou la construction d'une résidence principale dans les 24 mois (art. 150 U II 1° bis du CGI). Conditions strictes : vérifiez votre éligibilité dans la doctrine BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-30).
4. Expropriation sous conditions de remploi : si le bien est exproprié pour cause d'utilité publique, la plus-value peut être exonérée sous réserve de remploi du prix dans un délai d'un an (art. 150 U I du CGI).
Important : l'exonération de résidence principale ne s'applique pas ici par définition, puisque le bien est une résidence secondaire au moment de la vente. Si vous souhaitez transformer le bien hérité en résidence principale avant la revente pour bénéficier de cette exonération, vous devez l'occuper de manière effective et habituelle pendant une durée suffisante, et pouvoir le prouver (factures d'énergie, domicile fiscal, etc.). Les conditions précises sont développées dans notre article sur les conditions d'exonération de la résidence principale.
Pour plus de contexte sur le régime général des plus-values à la revente, consultez notre guide complet sur la plus-value à la revente.
Ce que cette simulation ne remplace pas
Le calcul présenté dans cet article a une visée informative et ne remplace ni un acte notarié ni un conseil personnalisé. Le notaire rédacteur de l'acte de vente calcule la plus-value imposable, la déclare au fisc et prélève l'impôt dû sur le prix de vente (prélèvement à la source). Pour toute décision patrimoniale (transformation du bien en résidence principale, arbitrage entre revente immédiate ou différée, optimisation des abattements), consultez un notaire ou un conseil en gestion de patrimoine.
Voir le barème complet des droits de succession : https://www.reussir-une-succession.fr/droits-de-succession