Revendre un bien reçu de ses parents, c'est souvent découvrir que le fisc ne regarde ni le prix d'achat d'origine, ni la date du décès.
Réglementation à jour en septembre 2026
Après une donation-partage, le prix d'acquisition retenu pour la plus-value est la valeur du bien inscrite dans l'acte de donation, et la durée de détention court depuis la signature de cet acte. Le prix payé par vos parents et la date de leur décès n'entrent pas dans le calcul.
Quel prix d'acquisition retenir après une donation-partage ?
En bref
Le prix d'acquisition est la valeur retenue pour calculer les droits de donation, c'est-à-dire la valeur inscrite dans l'acte de donation-partage. Ni le prix d'achat payé par le donateur, ni la valeur du bien à son décès ne comptent.
Pour un bien reçu à titre gratuit, l'article 150 VB du Code général des impôts retient comme prix d'acquisition la valeur qui a servi au calcul des droits de mutation. En pratique, c'est la valeur vénale déclarée dans l'acte de donation-partage, au jour de sa signature : le prix auquel le bien aurait pu se vendre à ce moment-là, dans des conditions normales de marché.
Cette valeur n'est pas figée si elle était trop basse. L'administration fiscale peut la rectifier lorsqu'elle lui paraît inférieure à la valeur vénale réelle, en application de l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales. Une donation sous-évaluée coûte donc deux fois : un rappel de droits de donation possible, puis une plus-value plus forte à la revente, puisque le point de départ du calcul est plus bas.
Différence avec un bien reçu par succession
| Situation | Prix d'acquisition retenu |
|---|---|
| Bien hérité par succession | Valeur déclarée dans la déclaration de succession, au jour du décès |
| Bien reçu par donation-partage | Valeur déclarée dans l'acte de donation-partage, au jour de la donation |
La différence pèse lourd. Dans une succession, la valeur de référence est récente, ce qui réduit la plus-value en cas de revente rapide. Dans une donation-partage, elle peut dater de dix ou quinze ans avant le décès du donateur : toute la hausse des prix intervenue depuis devient imposable.
Comment se calcule la plus-value imposable ?
En bref
La plus-value brute est égale au prix de vente, diminué de la valeur de la donation et des frais réels de donation. Elle est ensuite réduite par des abattements pour durée de détention, calculés depuis la date de l'acte, jusqu'à l'exonération complète.
Le calcul se fait en trois temps :
- Le prix d'acquisition est la valeur inscrite dans l'acte de donation-partage.
- Il est majoré des frais réels que vous avez payés pour cette donation : frais d'acte, honoraires du notaire et droits de donation afférents au bien (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). Le forfait de 7,5 % applicable aux frais de notaire déductibles du prix d'acquisition est réservé aux achats et ne s'applique pas ici.
- Il peut aussi être majoré des dépenses de travaux de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisés par une entreprise. Si vous ne pouvez pas les justifier, le 4° du II de l'article 150 VB prévoit une majoration forfaitaire de 15 % pour un immeuble bâti revendu plus de cinq ans après son acquisition.
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et ce prix d'acquisition majoré.
Point de départ du délai de détention
La durée de détention commence à courir à la date de signature de l'acte de donation-partage établi par le notaire (BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20). Le décès ultérieur du donateur ne remet pas le compteur à zéro et ne le modifie pas.
À savoir : en cas de donation-partage avec réserve d'usufruit, le calcul se complique lorsque l'usufruit s'éteint avant la vente. Si le bien a fait l'objet d'une telle réserve, faites confirmer par le notaire le point de départ exact applicable à votre situation.
Les abattements pour durée de détention
L'article 150 VC du Code général des impôts prévoit un abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e année. La plus-value est donc exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l'exonération n'est complète qu'après 30 ans.
Le détail année par année figure dans le barème complet des plus-values à la revente.
Chaque délai est vérifié sur Légifrance ou service-public.fr. Par exemple :
- Déclarer le décès en mairie : 24 heures si le décès a lieu à l'hôpital ou en Ehpad, sinon dès que possible
- Organiser les obsèques : entre 24 heures après le décès et le 14e jour calendaire qui suit
- Prévenir la banque, l'employeur et les caisses de retraite : pas de délai légal, dès que possible
- et 5 autres étapes, jusqu'aux pénalités de retard
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Cas particuliers à identifier avant de vendre
En bref
Une soulte versée lors du partage s'ajoute en principe au prix d'acquisition. Si le bien est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est entièrement exonérée, quelle que soit la durée de détention.
Donation-partage avec soulte
Si vous avez versé une soulte pour vous attribuer l'intégralité du bien lors de la donation-partage, cette soulte s'ajoute au prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. La même logique vaut pour un partage ultérieur avec soulte entre cohéritiers.
Point de vigilance : le traitement de la soulte dépend de la rédaction de l'acte et de sa qualification juridique (donation avec charge, partage avec soulte). Faites-le confirmer par le notaire lors de la préparation de la vente, acte de donation-partage en main.
Bien revendu comme résidence principale
Si le bien reçu est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est totalement exonérée, pour l'impôt sur le revenu comme pour les prélèvements sociaux, sans condition de durée de détention. L'occupation doit être effective et habituelle : un bien loué ou vacant avant la vente ne bénéficie pas de cette exonération.
Les conditions précises sont détaillées dans l'article Exonération résidence principale : les conditions. Pour une résidence secondaire héritée, aucune exonération spécifique n'est prévue : la plus-value suit le régime général décrit plus haut.
Ce que vous devez déclarer et dans quel délai
En bref
Le notaire déclare la plus-value sur le formulaire 2048-IMM et prélève l'impôt sur le prix de vente. Vous devez seulement reporter le montant sur votre déclaration de revenus, et l'administration peut contrôler l'opération pendant trois ans.
Le notaire qui reçoit l'acte de vente dépose le formulaire 2048-IMM et prélève l'impôt et les prélèvements sociaux directement sur le prix, le jour de la signature. Il dispose de tout ce qu'il faut pour le calcul : prix de vente, valeur inscrite dans l'acte de donation-partage, durée de détention, abattements et frais déductibles.
Il vous reste une formalité : reporter le montant de la plus-value imposable sur votre déclaration de revenus de l'année suivante. Elle n'est pas imposée une seconde fois, mais elle entre dans votre revenu fiscal de référence (impots.gouv.fr).
L'administration peut contrôler la plus-value jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle de la vente, en application de l'article L. 169 du Livre des procédures fiscales. Pour une vente signée en 2026, le contrôle reste possible jusqu'au 31 décembre 2029. Conservez l'acte de donation-partage, l'acte de vente et les justificatifs de travaux et de frais au moins jusqu'à cette date.
Questions fréquentes
Le prix d'achat payé par mes parents compte-t-il pour la plus-value ?
Non. Après une donation-partage, seule compte la valeur inscrite dans l'acte de donation, celle qui a servi au calcul des droits de donation (art. 150 VB du CGI).
Le décès du donateur change-t-il la date de départ de la détention ?
Non. La durée de détention court depuis la signature de l'acte de donation-partage, même si le donateur décède avant la vente.
Les droits de donation payés sont-ils déductibles de la plus-value ?
Oui, s'ils ont été supportés par vous. Les droits de donation, frais d'acte et honoraires du notaire afférents au bien majorent le prix d'acquisition, pour leur montant réel. Le forfait de 7,5 % ne s'applique pas.
Au bout de combien de temps la plus-value n'est-elle plus imposée ?
Après 22 ans de détention pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux, comptés depuis la date de l'acte de donation-partage.
Dois-je déclarer moi-même la plus-value ?
Le notaire dépose le formulaire 2048-IMM et paie l'impôt sur le prix de vente. Vous reportez seulement le montant de la plus-value sur votre déclaration de revenus.
Simulez avant de décider de vendre
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