Lorsque vous revendez un bien reçu par donation-partage, le calcul de la plus-value immobilière ne part pas du prix payé initialement par le donateur, mais de la valeur déclarée dans l'acte de donation. Cette règle fiscale, souvent méconnue, détermine le montant imposable à la revente et influence directement la décision de conserver ou de vendre le bien. Voici comment cette plus-value est établie et quels points de vigilance surveiller avant toute transaction.
1. Quel prix d'acquisition retenir après une donation-partage ?
Le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value immobilière est la valeur du bien telle qu'elle figure dans l'acte de donation-partage, et non le prix d'achat initial payé par le donateur ni la valeur qui sera retenue au décès de celui-ci. Cette règle s'applique à tous les biens immobiliers transmis par donation, qu'il s'agisse d'une donation simple ou d'une donation-partage.
1.1 La valeur déclarée dans l'acte de donation : définition et rôle fiscal
La valeur déclarée correspond à la valeur vénale du bien au jour de la signature de l'acte, c'est-à-dire le prix auquel il pourrait être vendu dans des conditions normales de marché. Cette valeur sert de base au calcul des droits de donation que vous avez acquittés lors de la transmission.
L'administration fiscale peut contrôler et rectifier cette valeur si elle la juge sous-estimée, en application de l'article 150 VB du Code général des impôts. Une sous-évaluation initiale peut donc entraîner un redressement ultérieur, tant sur les droits de donation que sur la plus-value à la revente.
1.2 Différence avec une succession classique
| Situation | Prix d'acquisition retenu |
|---|---|
| Bien hérité par succession | Valeur déclarée dans la déclaration de succession au jour du décès |
| Bien reçu par donation-partage | Valeur déclarée dans l'acte de donation-partage au jour de la donation |
Cette différence est déterminante : dans une succession, la valeur de référence est souvent plus récente (date du décès), ce qui réduit mécaniquement la plus-value imposable en cas de revente rapide. Dans une donation-partage, la valeur de référence peut dater de plusieurs années avant le décès du donateur, augmentant d'autant la plus-value potentielle.
2. Comment se calcule la plus-value imposable ?
La plus-value brute se calcule selon la formule suivante :
Plus-value brute = Prix de cession − Prix d'acquisition (valeur donation) − Frais de donation supportés par le donataire − Travaux non déduits par ailleurs
Sur cette plus-value brute s'applique un mécanisme d'abattement pour durée de détention, qui réduit progressivement l'impôt dû au fur et à mesure que vous conservez le bien. Contrairement à une idée reçue, la durée de détention se décompte à partir de la date de la donation, et non de la date du décès du donateur ni de la date d'entrée dans l'indivision successorale.
2.1 Point de départ du délai de détention : date retenue
Le délai de détention commence à courir à la date de signature de l'acte de donation-partage, conformément à l'article 150 VC du Code général des impôts. Cette date est celle qui figure sur l'acte authentique établi par le notaire.
À savoir : en cas de donation-partage avec réserve d'usufruit, la date de départ peut être contestée par l'administration fiscale dans certaines situations. Si le bien a fait l'objet d'une telle réserve, consultez un notaire pour confirmer le point de départ exact du délai de détention applicable à votre situation.
2.2 Les abattements applicables selon la durée de détention
Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement la plus-value imposable. Le barème en vigueur prévoit une exonération totale d'impôt sur le revenu au-delà de 22 ans de détention, et une exonération de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
La structure exacte des abattements annuels et les taux applicables sont détaillés dans le barème complet des plus-values à la revente. Ces abattements s'appliquent de manière dégressive par année de détention, avec des paliers différents pour l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Pour un bien reçu par donation-partage, la durée de détention prise en compte est celle qui s'écoule entre la date de signature de l'acte de donation et la date de la vente. Si le donateur est décédé entre-temps, ce décès n'affecte pas le calcul de cette durée.
3. Cas particuliers à identifier avant de vendre
3.1 Donation-partage avec soulte : quel impact sur la plus-value ?
Si vous avez versé une soulte pour vous attribuer l'intégralité du bien lors de la donation-partage, cette soulte s'ajoute au prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value. La règle est la même en cas de partage ultérieur avec soulte entre cohéritiers.
Point de vigilance : la prise en compte de la soulte dans le prix d'acquisition peut varier selon la rédaction de l'acte et la qualification juridique retenue (donation avec charge, partage avec soulte, etc.). Confirmez cette règle avec votre notaire lors de la préparation de la vente, en vous appuyant sur la rédaction exacte de l'acte de donation-partage.
3.2 Bien reçu en donation-partage et revendu comme résidence principale
Si vous occupez le bien reçu par donation-partage comme résidence principale au jour de la vente, vous bénéficiez d'une exonération totale de plus-value, tant pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux. Cette exonération s'applique quelle que soit la durée de détention, dès lors que vous remplissez les conditions d'occupation effective et habituelle.
Les conditions précises d'application de cette exonération (occupation continue, résidence effective, justificatifs à fournir) sont détaillées dans l'article Exonération résidence principale : les conditions. Si le bien était loué ou vacant avant la vente, cette exonération ne s'applique pas.
Pour un bien occupé comme résidence secondaire héritée, aucune exonération n'est prévue : la plus-value est calculée selon le régime général décrit ci-dessus.
4. Ce que vous devez déclarer et dans quel délai
La déclaration de plus-value est effectuée par le notaire instrumentant lors de la signature de l'acte de vente, au moyen du formulaire 2048-IMM. Vous n'avez pas à déposer de déclaration séparée auprès de l'administration fiscale si le notaire s'en charge. Le prélèvement de l'impôt et des prélèvements sociaux est effectué à la source, directement sur le prix de vente, le jour de la signature.
Le notaire dispose de toutes les informations nécessaires au calcul : prix de cession, prix d'acquisition figurant dans l'acte de donation-partage, durée de détention, abattements applicables, frais déductibles. Il établit le décompte et retient le montant dû avant de vous reverser le solde.
L'administration fiscale dispose d'un délai de prescription de 3 ans pour contrôler la déclaration de plus-value, conformément à l'article L. 186 du Livre des procédures fiscales. Ce délai est porté à 6 ans en cas d'omission de déclaration (vente non déclarée, erreur sur le prix d'acquisition, etc.). Conservez l'acte de donation-partage, l'acte de vente et tous les justificatifs de travaux ou de frais déductibles pendant au moins 6 ans après la transaction.
Droits de succession : barème, abattements et simulateur
Simulation informative : les informations présentées dans cet article ont une visée informative et ne remplacent pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Pour toute décision de vente, consultez un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine afin de valider le calcul de la plus-value applicable à votre situation et d'identifier les éventuelles exonérations ou réductions d'impôt dont vous pourriez bénéficier.