La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes introduit quatre évolutions majeures : elle consacre législativement la possibilité pour un indivisaire de vendre seul un bien en cas d'urgence, assouplit le régime corse permettant l'aliénation à la majorité des 2/3, réforme en profondeur le partage judiciaire, et facilite l'accès des communes aux données fiscales pour récupérer les biens issus de successions abandonnées depuis plus de 30 ans.
1. Ce que change la loi du 7 avril 2026, en quatre points
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 modifie le Code civil sur quatre axes distincts :
Consécration législative de la vente d'urgence par un seul indivisaire : l'article 815-6 nouveau du Code civil permet désormais explicitement à un indivisaire de saisir le juge pour vendre seul si l'urgence et l'intérêt commun le justifient.
Assouplissement du régime dérogatoire corse : les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent décider devant notaire de procéder à l'aliénation ou au partage d'un bien situé en Corse, avec une procédure d'opposition encadrée.
Réforme du partage judiciaire : élargissement du champ d'application (même en l'absence d'indivision initiale), suppression de la mise en demeure préalable, et extension aux ex-époux, partenaires de PACS et concubins. La représentation obligatoire par avocat est prévue par la loi mais ses modalités dépendent d'un décret à paraître.
Accès des communes aux données fiscales : pour les successions ouvertes depuis plus de 30 ans sans héritier manifesté, l'administration fiscale peut transmettre aux mairies ou EPCI les informations nécessaires à la procédure d'acquisition du bien.
Ces quatre mesures répondent à un constat documenté par l'exposé des motifs de la proposition de loi : certaines indivisions successorales durent 20, 30 ou 40 ans, générant des biens immobiliers en état d'abandon.
2. La vente d'un bien indivis par un seul héritier : quand est-ce possible ?
2a. Avant la loi : la règle de l'unanimité et ses exceptions
L'article 815-3 du Code civil pose le principe : tout acte de disposition d'un bien indivis (vente, donation) nécessite l'accord unanime des indivisaires, sauf exceptions limitées. Seuls les actes d'administration peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis.
Une exception existait déjà via l'article 815-5 du Code civil : un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte si le refus d'un coïndivisaire met en péril l'intérêt commun. Cette disposition visait principalement les situations de blocage où un indivisaire refuse sans motif légitime.
L'article 815-5-1 du Code civil (dans sa version antérieure à 2026) prévoyait également une procédure d'aliénation judiciaire à l'initiative des détenteurs d'au moins deux tiers des droits, mais elle restait encadrée par des conditions strictes et ne couvrait pas explicitement le cas de l'urgence isolée.
2b. Ce qu'apporte l'art. 815-6 nouveau : l'urgence comme critère autonome
La loi du 7 avril 2026 consacre au niveau législatif une jurisprudence de la Cour de cassation du 4 décembre 2013 (n° 12-20.158). Le nouvel article 815-6 du Code civil autorise désormais expressément un indivisaire à saisir le juge pour vendre seul un bien indivis si deux conditions cumulatives sont réunies : urgence et intérêt commun.
Le juge dispose d'une appréciation souveraine : la loi ne définit pas de liste de cas couverts par l'urgence. En pratique, une dégradation rapide du bien, un péril financier imminent (charges impayées, risque de saisie), ou une impossibilité de joindre un indivisaire dans un délai raisonnable peuvent constituer des motifs recevables.
À savoir : la loi ne précise pas les critères précis de l'urgence. La jurisprudence à venir devra définir les contours de cette notion. Cette disposition sécurise juridiquement une solution déjà pratiquée par les tribunaux, mais ne crée pas de droit automatique à vendre seul sans autorisation judiciaire préalable.
3. La règle des 2/3 : comment elle s'applique concrètement
L'article 815-3 du Code civil prévoit que les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent accomplir les actes d'administration relatifs aux biens indivis : renouvellement de bail, mandat général d'administration, vente de meubles pour payer les charges.
Distinction essentielle : deux tiers des droits indivis ≠ deux tiers des héritiers. Les droits indivis correspondent à la quote-part de propriété détenue par chaque indivisaire sur le bien, pas au nombre de personnes.
Exemple chiffré avec 4 héritiers à parts égales (25 % chacun) :
Il faut réunir 3 héritiers pour atteindre 75 % des droits indivis, soit plus des 2/3. Un seul héritier ne suffit pas (25 %), deux héritiers non plus (50 %).
Exemple chiffré avec répartition inégale :
- Héritier A détient 50 % des droits indivis
- Héritiers B, C et D se partagent 50 % (environ 16,67 % chacun)
Deux héritiers parmi B, C ou D (33,34 %) plus l'héritier A (50 %) suffisent à dépasser les 2/3.
Limite de la règle des 2/3 : elle ne s'applique pas aux actes de disposition (vente d'un immeuble), sauf dans deux cas spécifiques : l'article 815-5-1 du Code civil (aliénation autorisée par le tribunal judiciaire après procédure contradictoire) et le régime dérogatoire corse institué par la loi du 7 avril 2026.
Pour une vue d'ensemble des règles de l'indivision successorale, consultez notre guide complet sur l'indivision.
4. Partage judiciaire : trois changements à retenir
La réforme du partage judiciaire constitue l'apport structurel le plus important de la loi pour les indivisions bloquées durablement.
Élargissement du champ d'application : le nouvel article 840 du Code civil prévoit qu'un partage judiciaire peut être demandé « même en l'absence d'indivision entre les parties, lorsque la complexité des opérations de liquidation le justifie ». Cette évolution s'applique aux ex-époux (liquidation du régime matrimonial après divorce), aux partenaires de PACS et aux concubins ayant des intérêts patrimoniaux communs. Avant cette loi, le partage judiciaire était principalement réservé aux indivisions successorales stricto sensu.
Suppression de la mise en demeure préalable : l'ancien article 841-1 du Code civil imposait au notaire commis, face à l'inertie d'un indivisaire, de le mettre en demeure de se faire représenter, puis de demander au juge la désignation d'un mandataire. Cette procédure en deux temps est désormais abrogée. Le juge commis peut intervenir directement et connaître des contestations qui s'élèvent au cours des opérations de partage, y compris pour ordonner la licitation (vente en justice) du bien.
Représentation obligatoire par avocat : la loi prévoit cette obligation à tous les stades de la procédure pour pallier la défaillance d'un indivisaire, mais ses modalités dépendent d'un décret qui devrait être promulgué d'ici fin 2026.
À savoir : tant que ce décret n'est pas publié, les règles de représentation antérieures continuent de s'appliquer. En pratique, cela signifie que les procédures en cours ne sont pas suspendues dans l'attente du décret.
5. Successions vacantes : quand la commune peut récupérer un bien sans héritier
L'article 1 de la loi du 7 avril 2026 facilite l'appropriation par les communes ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) de biens immobiliers issus de successions anciennes et non réglées.
Conditions cumulatives pour que l'administration fiscale transmette les données à la commune ou à l'EPCI :
- Succession ouverte depuis plus de 30 ans
- Aucun héritier ne s'est manifesté
- Doute légitime sur l'identité ou le décès du propriétaire, ou taxes foncières impayées depuis plus de 3 ans
- Demande expresse du maire ou du président d'EPCI
L'objectif est double : lutter contre les biens immobiliers en état d'abandon et permettre aux collectivités territoriales de remettre ces biens dans le circuit économique et résidentiel. Avant cette loi, l'administration fiscale ne pouvait transmettre que des informations limitées, rendant difficile l'identification des biens concernés.
Limite de portée : cet article vise exclusivement les successions vraiment abandonnées, pas les indivisions conflictuelles où des héritiers sont identifiés mais en désaccord. Pour ces dernières, ce sont les articles 5 à 7 de la loi (vente d'urgence, régime corse, partage judiciaire) qui s'appliquent.
6. Ce que cette loi ne change pas : les règles qui restent identiques
La loi du 7 avril 2026 modifie des points ciblés du droit de l'indivision, mais laisse intacts plusieurs principes fondamentaux.
Règles inchangées :
- La règle de l'unanimité pour les actes de disposition reste le principe général, hors cas d'urgence judiciaire (art. 815-6 nouveau) et hors régime corse (art. 815-5-1).
- Le droit de provoquer le partage à tout moment (article 815 du Code civil) : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ». Ce principe fondamental n'est pas modifié.
- Le droit de préemption des indivisaires en cas de cession à un tiers extérieur (article 815-14 du Code civil) : l'indivisaire qui veut vendre ses droits doit notifier son intention aux autres, qui disposent d'un mois pour préempter.
- Les délais de déclaration de succession auprès des impôts : cette loi ne modifie pas les obligations fiscales ni les barèmes des droits de succession, qui relèvent du Code général des impôts.
Pour une vue d'ensemble des démarches à accomplir après un décès et comprendre comment se situe l'indivision dans le processus successoral, consultez la page Sortir de l'indivision.
Disclaimer : les informations présentées dans cet article ont une visée informative et ne remplacent pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Toute décision de sortie d'indivision, de vente d'un bien indivis, de mise en place d'une convention d'indivision ou de recours au partage judiciaire doit être validée par un notaire au regard de votre situation particulière.
Droits de succession : barème, abattements et simulateur
Sources :
- Loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes, Journal officiel du 8 avril 2026
- Simplifier la sortie de l'indivision successorale – Proposition de loi, Vie publique
- Successions : de nouvelles règles pour faciliter la résolution des conflits, Service-public.fr, 13 mai 2026
- Code civil, articles 815 et suivants, Legifrance