Une SCI est une société civile dotée de la personnalité morale, administrée par un gérant, dont l'objet est d'acquérir et de gérer un ou plusieurs immeubles. Détenir un bien via une SCI revient à posséder des parts sociales de cette société, plutôt que le bien lui-même. C'est cette différence qui change tout au moment d'une succession : sans SCI, un bien légué à plusieurs enfants les place automatiquement en indivision, avec les règles de majorité et de blocage que cela implique. Avec une SCI, les héritiers héritent de parts sociales, et c'est le gérant, dans le cadre fixé par les statuts, qui continue à administrer le bien, sans que la vente ou la gestion ne nécessite l'accord unanime de tous les héritiers à chaque décision.
L'intérêt principal d'une SCI familiale n'est pas fiscal en soi : c'est un outil d'organisation qui permet d'étaler la transmission dans le temps, tout en gardant la main sur la gestion du bien.
Au décès d'un associé, ses parts se transmettent à ses héritiers, mais le bien reste géré par la SCI selon ses statuts, et non par les règles plus rigides de l'indivision successorale.
Chaque parent peut donner des parts à ses enfants par tranches, tous les 15 ans, en utilisant l'abattement de droit commun (100 000 € par enfant, 31 865 € par petit-enfant) tout en gardant la gérance.
La valeur des parts données est diminuée des dettes de la SCI (par exemple le capital restant dû sur l'emprunt ayant financé l'achat), ce qui réduit d'autant l'assiette taxable.
La SCI n'est pas un outil d'optimisation fiscale à sens unique. Trois avantages classiques de la détention directe disparaissent dès que le bien passe par une société.
Ne s'applique pas aux droits de succession si le logement est détenu via une SCI plutôt qu'en direct.
Ne s'applique pas non plus à l'impôt sur la fortune immobilière lorsque le bien passe par une SCI.
Une SCI de gestion de patrimoine immobilier n'y est pas éligible : pas d'exonération de 75 % sur la valeur des parts transmises.
En principe, la cession de parts sociales d'une SCI nécessite l'accord de tous les associés. Exception notable : les cessions consenties librement à des ascendants ou descendants du cédant (donc typiquement, un parent qui cède des parts à son enfant) sont libres de cet agrément, sauf clause contraire des statuts.
Toute cession doit ensuite être enregistrée auprès du service fiscal de l'enregistrement, avec un droit de 3 % du prix de cession (diminué d'un abattement de 23 000 €, proraté au pourcentage de parts cédées), porté à 5 % si la SCI est dite « à prépondérance immobilière ».
Les parts de SCI détenues par un défunt peuvent bénéficier d'une décote lors de leur valorisation dans une succession, pour tenir compte de leur illiquidité : elles ne se revendent pas aussi facilement qu'un bien immobilier en direct. Le taux de cette décote n'est pas fixé par la loi : il varie selon les circonstances et n'est pas encore intégré à notre simulateur. Notre moteur de calcul ne prend donc pas en compte automatiquement les parts de SCI à ce stade.
La grande majorité des successions concernent un bien détenu en direct. Simulez vos droits ou consultez les règles de sortie d'indivision.
Ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas un acte notarié ni un conseil personnalisé.
