Vendre un bien hérité déclenche une imposition sur la plus-value si le prix de vente dépasse la valeur déclarée dans la succession. Cette déclaration fiscale suit un circuit précis, via des formulaires spécifiques déposés par le notaire au moment de la signature, puis une mention éventuelle dans votre déclaration de revenus l'année suivante. Voici ce que vous devez savoir pour comprendre qui déclare quoi, à quelle date, et dans quels cas vous êtes exonéré.
1. Êtes-vous concerné par la plus-value immobilière après une succession ?
Vous êtes concerné si vous revendez le bien hérité à un prix supérieur à sa valeur vénale au jour du décès, qui sert de prix d'acquisition de référence pour le calcul de la plus-value. Cette valeur est celle qui figure dans la déclaration de succession transmise à l'administration fiscale après le décès.
Qui calcule et déclare en pratique ? Le notaire instrumentant établit le calcul de la plus-value et dépose la déclaration pour votre compte au moment de la signature de l'acte authentique de vente. Vous restez toutefois le redevable légal de l'impôt : c'est votre responsabilité fiscale qui est engagée, même si c'est le notaire qui gère concrètement la formalité.
Cas où la plus-value est nulle ou négative : si le prix de vente est inférieur ou égal à la valeur déclarée dans la succession, aucune plus-value n'est constatée. Dans ce cas, aucune déclaration de plus-value n'est à déposer. Le notaire constate simplement l'absence d'imposition dans l'acte de vente.
2. Quel formulaire déposer et à quelle date
Le formulaire utilisé dépend de la nature du bien vendu :
- Formulaire 2048-IMM-SD (Cerfa n°12359) : pour les immeubles et droits immobiliers, hors terrains à bâtir. C'est le formulaire le plus courant lors de la vente d'un logement, d'un appartement ou d'une maison hérités.
- Formulaire 2048-TAB-SD : spécifique aux terrains à bâtir au sens de l'article 257 du Code général des impôts.
- Formulaire 2048-M-SD (Cerfa n°12358) : réservé aux cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière ou de biens meubles, si vous avez hérité de ce type d'actifs.
Ces formulaires sont disponibles sur impots.gouv.fr, mais vous n'avez pas à les remplir vous-même dans la grande majorité des cas.
2a. Qui dépose le formulaire en pratique
Le notaire instrumentant dépose la déclaration et acquitte l'impôt pour votre compte, simultanément à la publication de l'acte au service de la publicité foncière, conformément à l'article 150 VH du CGI. Le montant de l'impôt sur la plus-value et des prélèvements sociaux est prélevé sur le prix de vente au moment de la signature : vous recevez le solde après déduction de ces sommes.
Point de vigilance : même si le notaire agit pour votre compte, vous restez le redevable légal. Si une erreur de déclaration ou de calcul est constatée ultérieurement, c'est vous qui serez en première ligne face à l'administration fiscale. Vérifiez donc systématiquement les éléments retenus par le notaire (valeur d'acquisition, frais déductibles, abattements appliqués) avant la signature de l'acte.
2b. Délai de dépôt : aucune tolérance après la vente
Contrairement à l'impôt sur le revenu qui se déclare l'année suivante, la déclaration de plus-value immobilière intervient le jour même de la vente. Le formulaire 2048 est transmis au service de la publicité foncière en même temps que l'acte authentique, et l'impôt est versé immédiatement au Trésor public. Il n'existe pas de délai de dépôt décalé : tout se joue au moment de la signature chez le notaire.
Si vous vendez en direct sans notaire (cas rarissime en immobilier, car l'acte authentique est obligatoire), vous devrez déposer vous-même la déclaration au service de la publicité foncière compétent le jour de la cession. En pratique, cette situation ne concerne quasiment jamais les particuliers.
3. Comment est calculée la plus-value sur un bien hérité (le prix d'acquisition)
Le calcul de la plus-value sur un bien hérité diffère de celui d'un bien acheté par vous-même. Le prix d'acquisition retenu n'est pas le prix payé par le défunt à l'origine, mais la valeur vénale déclarée dans la déclaration de succession, conformément à l'article 150 D du CGI. Cette valeur correspond à l'estimation du bien au jour du décès, telle qu'elle a été communiquée à l'administration fiscale pour le calcul des droits de succession.
Frais d'acquisition déductibles : vous pouvez ajouter à cette valeur les droits de succession effectivement acquittés sur ce bien, ainsi que les frais de notaire liés à la succession. Ces montants viennent augmenter le prix d'acquisition de référence, ce qui réduit mécaniquement la plus-value imposable.
Point de vigilance : si la valeur déclarée dans la succession a été sous-évaluée (pour limiter les droits de succession), le prix d'acquisition retenu sera plus faible, ce qui augmente la plus-value imposable à la revente. Cette situation peut générer une imposition importante, parfois supérieure à l'économie réalisée sur les droits de succession. Ce point relève d'un conseil notarial personnalisé et doit être anticipé dès la déclaration de succession, surtout si une revente est envisagée à court terme.
4. Exonérations applicables : les cas où vous ne déclarez rien
Plusieurs situations permettent d'échapper totalement à l'impôt sur la plus-value. Lorsque l'une de ces exonérations s'applique, aucune déclaration 2048 n'est à déposer.
Résidence principale du défunt occupée par l'héritier jusqu'à la vente : si vous avez occupé le bien à titre de résidence principale depuis le décès et jusqu'à la mise en vente, l'exonération totale de l'article 150 U du CGI s'applique, sous réserve d'un délai de vente raisonnable. Ce délai n'est pas chiffré dans la loi, mais la pratique administrative tolère généralement une mise en vente dans l'année suivant le décès. Au-delà, l'administration peut remettre en cause l'exonération.
Bien détenu depuis plus de 30 ans : l'abattement pour durée de détention atteint 100 % au-delà de 30 ans de détention pour l'impôt sur le revenu (article 150 VC du CGI). Pour les prélèvements sociaux, l'exonération totale intervient également à 30 ans. Point clé : la durée de détention pour un bien hérité se calcule à partir de la date d'acquisition par le défunt, pas à partir du décès. Si le défunt avait acheté le bien il y a 35 ans, vous bénéficiez immédiatement de l'exonération totale, même si vous vendez quelques mois après le décès.
Première vente d'un logement autre que la résidence principale : sous conditions très strictes (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes, et réemployer le prix de vente dans l'acquisition d'une résidence principale dans un délai de 24 mois), une exonération peut s'appliquer. Ce cas est marginal et nécessite une analyse notariale au cas par cas.
À savoir : la durée de détention pour un bien hérité est calculée à partir de la date d'acquisition par le défunt, pas à partir du décès. Ce principe est essentiel pour déterminer le taux d'abattement applicable.
5. Taux d'imposition appliqué à la plus-value nette
La plus-value nette imposable (après application des abattements pour durée de détention) est soumise à deux prélèvements cumulés :
- L'impôt sur le revenu au taux proportionnel prévu à l'article 150 U du CGI.
- Les prélèvements sociaux au taux en vigueur.
Ces taux sont fixés par la loi et évoluent régulièrement. Pour connaître les montants exacts applicables à votre situation, consultez le Guide complet — Plus-value à la revente ou utilisez le simulateur Réussir une Succession pour un calcul personnalisé.
Une surtaxe peut également s'appliquer sur les plus-values de cession supérieures à un certain seuil, selon un barème progressif. Cette surtaxe est indépendante des prélèvements sociaux et de l'impôt sur le revenu.
6. Ce que cette déclaration ne couvre pas : droits de succession et plus-value sont deux impôts distincts
La déclaration de plus-value concerne uniquement l'impôt sur la cession du bien (la différence entre le prix de vente et la valeur au jour du décès). Elle est totalement indépendante de la déclaration de succession et des droits de succession dus après le décès. Les deux impôts peuvent s'appliquer sur le même bien hérité :
- Vous avez payé des droits de succession au moment de l'héritage, calculés sur la valeur du bien au jour du décès.
- Si vous revendez ensuite ce bien à un prix supérieur, vous devrez payer un impôt sur la plus-value, calculé sur la différence entre le prix de vente et cette même valeur.
Ces deux impositions se cumulent. Pour simuler les droits de succession dus sur un bien avant de décider de le vendre ou de le conserver, consultez le Guide complet — Plus-value à la revente.
7. Déclaration de revenus : une mention à vérifier l'année suivante
Même si la déclaration 2048 et le paiement de l'impôt interviennent au moment de la vente, vous devez mentionner la plus-value dans votre déclaration annuelle de revenus l'année suivante, via le formulaire complémentaire 2042-C, case 3VZ.
Cette case est généralement préremplie par l'administration fiscale si le notaire a correctement transmis les informations lors de la vente. Si vous déclarez en ligne, vérifiez que le montant indiqué correspond bien à la plus-value imposable calculée par le notaire. Si vous déclarez en version papier, vous devrez remplir vous-même le Cerfa 2042-C.
Cette mention n'entraîne pas de nouvel impôt à payer : l'impôt a déjà été acquitté au moment de la vente. Il s'agit uniquement d'une obligation déclarative permettant à l'administration fiscale de consolider vos revenus imposables de l'année.
Estimer les droits de succession à payer
Disclaimer : les informations présentées dans cet article proviennent de formulaires fiscaux officiels (impots.gouv.fr, service-public.fr). Cette simulation a une visée informative et ne remplace pas un acte notarié ni un conseil personnalisé. Toute décision concrète (vente, répartition, chronologie) doit être validée par un notaire ou un conseiller fiscal, notamment lorsque plusieurs héritiers sont concernés ou que des exonérations spécifiques sont envisagées.